核心观点

2024 年全年来看，地产销售延续2022 年以来的下跌状态，分季度看则呈现边际回稳势头。政策支持下前三季度销售同比降幅逐步收窄，四季度商品房销售面积增速回正至0.3%。全国层面的止跌回稳尚需政策巩固，支持政策的持续出台、已出台政策的加速落地，将会推动回稳动能的延续。自2022 年开始投资开工持续走弱，从12 月的数据上看边际降幅仍较大，短期看仍将处在下行过程中，回暖尚需销售回稳势头的进一步延续。

统计局公布2024 年12 月及全年房地产市场运行情况，12 月单月房地产销售面积、投资额、新开工面积、竣工面积同比增速分别为-0.5%、-13.3%、-23.0%、-30.4%，前值分别为+3.2%、-11.6%、-26.8%、-38.8%。2024 年全年房地产销售面积、投资额、新开工面积、竣工面积分别为97385 万方、100280 亿元、73893 万方、73743 万方，同比增速分别为-12.9%、-10.6%、-23.0%、-27.7%，2023 年增速分别为-8.5%、-9.6%、-20.4%、+17.0%。

四季度销售增速回正，回稳动能有望延续。2024 年全国商品房销售面积9.7 亿方，同比下降12.9%。全年来看销售延续2022 年以来的下跌状态，分季度看则呈现边际回稳势头，政策支持下前三季度销售同比降幅逐步收窄，926 政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”以来，多部委的各项配套政策频出，四季度商品房销售面积增速回正至0.3%。一二线核心城市的销售已经在四季度出现明显回升，而三四线市场仍有压力，全国层面的止跌回稳尚需政策巩固。我们认为支持政策的持续出台、已出台政策的加速落地，将会推动回稳动能的延续。

投资开工仍呈弱势，尚需销售回稳势头的进一步延续。2024 年房地产开发投资额同比下降10.6%、新开工面积同比下降23.0%，自2022 年开始投资开工持续走弱，从12 月的数据上看边际降幅仍较大，短期看仍将处在下行过程中。受销售转好的影响，12 月一线城市的土拍市场已出现明显回暖迹象，但全国地产整体投资和开工回暖仍需销售止跌回稳的成果得到巩固和延续。

继续看好地产板块整体表现。看好重点布局于高能级城市的房企及其物管公司，重点推荐A 股：滨江集团、城建发展、招商蛇口、华发股份、金地集团、招商积余，港股：中国海外发展、中海物业、越秀地产、建发国际集团、绿城中国、绿城服务、万物云、贝壳-W；同时推荐转型类房企，主要包括：南京高科、万业企业、张江高科等。推进现房销售、优化预售资金监管有助于行业集中度提升，利好商业地产开发商，推荐优质商业类地产公司，包括：

华润置地、华润万象生活、龙湖集团、新城控股等。

风险提示：房地产销售、结转及房企信用修复可能不及预期。