本报告导读：

住建部、财政部联合发布城中村改造增量政策，关注项目落地对实物量的支撑以及对城市发展的推动，预期地方国企将成为主导城市更新的主力。

投资要点：

根据新华社11月 15日的报道，住建部、财政部于近日联合印发通知，部署各地有序推进城中村改造工作落地。通知的主要内容包括：

1）支持“扩围”，即政策支持范围从35 个超大特大城市和城区常住人口300 万以上的大城市进一步扩大到近300 个地级市及以上城市，明确地级城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目均可纳入；2）推进城中村改造货币化安置；3）落实好城中村改造财税、土地、金融等支持政策。

从效果上看，有两点值得关注，第一点是城市更新项目的落地将创造增量对冲地产直接投资减弱带来的实物量下滑。以全国土地使用权出让收入指标的走势作为参考，其在2021 年达到峰值后，于2022年、2023 年、2024 年前三季度均出现同比负增长，也即，房企端拿地投资相对乏力，从而导致与之相关的实物量有所下滑。然而，城市更新项目尤其是拆除重建类项目的落地，能够带来有效的实物量释放，与前述下滑形成对冲。

第二点是，相较于过去的城市半径扩张，在当前，以城市更新促进城市发展的效率更高。过去城市的发展大多伴随着城市半径的扩张，根本在于土地价格的上涨能够覆盖城市半径扩张带来的相关配套建设所需的支出，并形成良性循环。然而当前，土地出让存在困难，比起半径扩张，核心城区的城市更新预期有效性更强。作为借鉴，日本于1990 年左右开始大规模推动以街区为单位的城市更新项目，这对城市的改造升级效果显著，比如我们在2023 年11 月29 日发布的报告《创新金融，发力城改》中提到的东京六本木项目，其通过更新成功将道路狭窄、布局混乱、楼栋老旧的老城区改造为可以满足居住、工作、娱乐、学习等需求的多功能一体化片区，就是非常好的范例。

后续由地方国企来主导各类城市更新项目的概率较高，看好一线城市的地方国企。考虑到城市更新项目需要协调规划国土、住房建设、财政等多部门，由国企主导更利于项目顺利推动，进一步，由于一线城市的城市更新潜在空间更大，对应其地方国企参与相关项目的机会更丰富，尤其是部分国资房企，有望借此开拓城市更新作为新的业务板块。地产进入新阶段，预计资产整合和重组将成为接下来的看点，建议关注上海国有房企中已有承诺的房企，并继续推荐招商蛇口、中新集团、保利发展，受益标的为融创中国、旭辉控股集团。

风险提示：城中村改造进程不及预期。