上证报中国证券网讯 4月18日，沪市产业园区REITs集体业绩说明会在上证路演中心召开。华安张江产业园REIT、东吴苏园产业REIT、建信中关村REIT、中金湖北科投光谷REIT、国泰君安东久新经济REIT、博时津开产园REIT及中金联东科创REIT共计7家产业园区公募REITs集体亮相2024年度沪市业绩说明会。

会上，各家基金管理人、原始权益人及运管机构就2024年度资产运营成果、市场趋势及未来战略规划等方面向投资者进行了全面的解读。此次业绩说明会展现了沪市产业园区REITs在复杂市场环境下的韧性发展，以及通过精细化运营助力实体经济的显著成效。

运营情况稳中向好 底层资产韧性凸显

产业园区REITs在服务国家战略、盘活存量资产、支持科技创新等各方面持续发挥重要作用，参加本次集体业绩说明会的7家产业园区公募REITs用资产运营数据说话，向市场展现出产业园REITs的长期价值。

华安张江产业园REIT基础设施项目整体出租率由2023年末的72%提升至2024年末的91.9%，其中张江光大园项目出租率由2023年末的80.68%提升至2024年末的91.37%，张润大厦项目出租率从2023年末的63.31%提升至2024年末的92.44%。在出租率提升的同时，管理方通过积极优化租赁结构，分散租期长度、租户数量，防范出现大面积退租的突发事件，定期开展资产运营风险排查，建立应急预案，以应对突发风险事件对基础设施项目的不利影响。

东吴苏园产业REIT在2024年实施了富有成效的运营管理举措。截至2024年年末，租金单价方面，国际科技园五期B区报告期内为1.46元/平方米/天;2.5产业园一期、二期报告期内为2.08元/平方米/天，与去年同期基本一致，两项目的租期及租户结构均稳定合理，国际科技园五期B区报告期末剩余租期为554.20天，2.5产业园一期、二期报告期末剩余租期为666.61天，项目资产集中度风险可控。

建信中关村REIT2024年度基础设施项目整体期末出租率为72.09%，相较2023年末的63.75%，同比提升13.08%。其中，互联网创新中心5号楼项目期末出租率同比提升29.93%，孵化加速器项目期末出租率同比提升3.69%。整体期末加权平均剩余租期为3.05年，相较2023年末的2.49年，同比提升22.49%。随着部分存量租户续租和增量租户签约，项目经营趋于稳定。

中金湖北科投光谷REIT 2024年度基础设施项目经营稳定，整体出租率稳定在80.06%,成功将互联网+项目的出租率从2023年末的80.57%提升至本期末的100.00%。此外，在湖北省政府的引导下引入湖北科创供应链平台在岸创新中心，与A股上市公司力合科创深度参与打造创新供需高效匹配平台和科技企业培育孵化平台，丰富软件园产业生态，优化租户产业结构布局，提升园区经营业绩。

国泰君安东久新经济REIT资产经营情况保持稳健，汇聚了45家涉及智能制造、精密机械、汽车零部件等行业的优秀企业，2024年期末出租率达100%，期末收缴率达99.12%，均稳定在较高水平。展望未来，国泰君安东久新经济REIT将继续秉持稳健运营、创新发展的理念，持续优化运营管理流程，提升项目资产价值。

博时津开产园REIT底层资产为天津经济技术开发区两大核心产业园——天河数字产业园与大陆汽车厂房，截至2024年年末，项目整体出租率为87.95%，基础设施项目运营情况较为稳定。天河数字产业园聚焦科技研发，汇聚115家企业，前五大租户含国家级科研机构，整体租户结构以科技、专业技术及商业服务业为主，前述三大行业租赁面积占比约78%。天河数字产业园期末已出租面积11.77万平方米，期末出租率82.6%，平均月租金48.29元/㎡;大陆汽车厂房由全球汽车零部件龙头企业下属子公司整租，已出租面积6.32万平方米，期末出租率100%，月租金55.73元/㎡。两项资产综合租金累计收缴率达99.75%。

中金联东科创REIT年度报告报告期内，基础设施项目整体经营情况平稳，2024年期末平均出租率为96.07%，期末租金单价为1.80元/平方米/天，租金收缴率为99.81%，期末剩余合同租期为927天。租户结构方面，中金联东科创REIT持有的产业园区涉及的租户118个，其中前五大租户租金收入占比约22.29%，租户结构相对稳定，分散化程度较高。租户重点行业大类包括医药制造业、专业设备制造业、通用设备制造业等，均为符合发展导向的高精尖产业，产业定位与所在区域的产业链发展特点高度匹配。

聚焦收益分配能力 彰显长期配置价值

从可供分配表现来看，各产品均严格遵循法规要求，结合自身基础设施资产运作属性进行收益分配。

华安张江产业园REIT2024年度可供分配金额为12002.53万元。在收益分配方面，华安张江产业园REIT2024年度进行了两次分红，2024年度第一次分红分配金额为6000.11万元，第二次拟分红分配金额为6000万元，拟合计分配金额为12000.11万元，约占全年可供分配金额的99.98%。

东吴苏园产业REIT2024年度全年实现可供分配金额为14786.48万元。以2024年底基金市值计算，现金流分派率可以达到4.88%。国际科技园五期B区2024年度运营回收期内净收入实现全年净收入目标金额的100.64%;2.5产业园一期、二期2024年度运营回收期内净收入实现全年净收入目标金额的103.02%。两家公司均超额完成目标。

建信中关村REIT自2021年12月17日上市以来，始终保持高频次、高比例分红以提升投资者综合收益率。成立至今，建信中关村REIT已完成六次分红，最近一期分红期间为2024年7月1日至2024年12月31日，上市以来基金分配比例达98.81%。

中金湖北科投光谷REIT 2024年基金累计实现可供分配金额为7418.81万元，按2024年12月31日收盘价计算年化分派率为5.09%。2024年基金实施分红派息共计8247.00万元，单位份额实际分派金额为0.1375元。根据中金湖北科投光谷REIT2024年第四次分红公告显示，该基金自2024年1月1日至本次收益分配基准日(2024年9月30日)期间可供分配金额为人民币5878.17万元，前期已分配人民币3961.80万元，截止本次收益分配基准日尚未分配的可供分配金额为人民币1916.37万元，实际分配金额约1820万元，约占可供分配金额的94.97%，并已于2025年1月实施红利的发放。

国泰君安东久新经济REIT2024年度全年累计实现可供分配金额7768.27万元。2024年度实际完成分红3700万元，为归属于2023年度的第二次分红。自2022年10月上市以来，基金共完成3次分红，累计分红金额为10639万元，分配比例超过99.9%。管理人及运管机构紧密协作，秉持精细化运营管理理念，深度聚焦成本控制与效能提升。

博时津开产园REIT 2024年8月28日(基金合同生效日)至2024年12月31日实现收入4296.19万元，可供分配金额2353.93万元，单位可供分配金额0.0471元，完成率为招募说明书同口径预期可供分配金额的107%。本期现金流分派率1.79%，年化现金流分派率5.21%。

中金联东科创REIT 2024年度实现总收入约2,750.02万元,实现可供分配金额约1687.44万元，相较招募说明书同期预测值(年化后约1,641.50万元)达成率约为102.80%，按照2024年末市值计算的年化现金流分派率为4.94%，上市后首年达成招募说明书可供分配金额预测目标。

政策赋能产融生态 产业园区REITs构筑多维价值增长极

自2024年初，工业和信息化部等七部门联合发布《关于推动未来产业创新发展的实施意见》以来，我国在生物制造、量子产业、具身智能、原子级制造等领域加速布局发展，各地在园区配套建设与服务方面呈现出明确的主题化趋势。

回顾过去一年产业园区行业的总体发展，可以看到整个行业正在呈现一种“在矛盾中蝶变”的复杂状态。面对大量新兴产业在空间使用、政策配套、上下游资源等方面不同以往的用户诉求，园区行业正在毫不犹豫地进入“全要素时代”。

与此同时，上交所创新提出的公募REITs六大核心机制，通过信息披露、基金治理、激励约束、二级市场建设、投资者关系管理及持续扩募等市场化机制设计，强化基础设施资产运营效能，为优质产业园区提供长效资金支持，推动了金融工具与实体经济的深度融合。

展望未来，依托政策支持与市场机制的双重驱动，沪市产业园区REITs将持续深化政策机遇的乘数效应，通过资本化路径加速产业集群能级跃升，激活区域经济高质量发展新动能;在“资产提质-产业协同-价值反哺”的生态中，进一步促进产业聚集、推动区域经济发展，为投资者开拓兼具稳定性与成长性的可持续收益空间。