两次大会首提“稳字当头”+“良性循环”。中央经济工作会及政治局会议对于2022 年经济工作部署，都将稳增长提到了一个很重要的位置。同时两次会议均详细部署了各方面的工作任务，针对房地产，中央经济会议较政治局会议补充了房地产长效机制的提法“房住不炒、因城施策”，这一提法并不意味着短期政策的压制，更多是定力需求的表态。两次会议均提出“推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”；相比过去几年，可以预期房地产行业的政策环境或有较大的好转。此外，两次会议均提及“支持合理需求”及“良性循环”，且均为两次会议在过去5 年内的第一次提及，意味着未来地方在合理住房需求的大框架上大概率可获得更多的自由度，支持刚需、刚改的政策在未来或加速落地。

并购专项信用工具落地，优质房企融资优势扩大。12 月8 日证券时报消息显示招商蛇口等企业拟在银行间债市注册发行并购票据，募集资金用于房地产项目的兼并收购；本次并购专项信用工具落地，与近期监管层频繁表态的支持地产企业合理正常融资需求的态度一致。自11 月底以来，头部优质企业直融市场环境持续改善，股权融资层面，先后5 家港股企业配股获得129.29 亿港元；债权融资层面，交易商协会渠道的相关信息显示，近期招商蛇口、绿城、中海、龙湖、碧桂园等重点房企先后取得增量融资额度的进度审批，且用途上取得了突破，不再局限于此前借新还旧的约束，也可用于偿还开发贷等；此外优质房企在交易所的融资工具审批也相继获得了反馈或支持；境外市场绿地控股、厦门国贸相继发行80 亿美元、3 亿美元票据，有效重塑美元债市场信心。

促进行业“良性循环”要从稳定行业资金需求入手。行业发展良性循环的关键在于，要试图解决目前部分民营房企信用形象的动摇引致的全社会系统性“抽贷”的恶性循环，以防止风险进一步扩大。针对良性循环的举措，可行主要抓手包括，销售市场的恢复，改善行业信贷政策环境，缓解预售资金监管对企业回款造成的压力。

坚定看好未来一年的行业投资机会，看好央企、真绿档民企的投资机会。行业供给侧改革留出的市场空间，需要其他企业扩表行为来填补，而即便政策给予企业增量的融资额度，以目前的信用市场环境，也仅有少部分优秀的央企和真绿档的民企，具备发行和承接市场机会的能力，将会成为本轮政策维稳的主要抓手。

投资建议：A 股开发类推荐，保利地产、招商蛇口、万科A、金地集团、新城控股、金科股份、中南建设；港股开发类推荐，中国海外发展、华润置地、碧桂园、旭辉控股集团、融创中国、绿城中国、建发国际、万科企业；物业类企业推荐，保利物业、招商积余、华润万象、中海物业、碧桂园服务、融创服务、金科服务。

风险提示。未来基本面表现不及预期、企业融资政策调整速度过慢。