核心观点：

多部委联合表态应对恒大违约事件。12 月3 日晚，中国恒大发布公告，表明公司无法进行财务义务的偿付，基本相当于宣告实际违约。随后，央行、广东省政府、银保监会以及证监会的相关负责人，都积极发表讲话，针对恒大事件以及未来地产行业的平稳发展，发表最新的观点和举措。从中可以感受到，行业供需两端的改善力度，将会再次升级。

银行系统信贷支持全面恢复。银保监会新闻发言人提到，将会重点满足首套房、改善型住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款。其中涉及的内容，基本涵盖了银行金融机构，对地产行业信贷投放的各个方面。

针对支持居民首套和改善型住房需求的表述，是16 年4 季度以来的首次，与15 年两会的表述极为相似。叠加降准预期，银行系统22 年针对地产行业的信贷投放规模值得期待。

债权股权再融资宽松空间较大。证监会方面，直接表态将会支持地产企业合理正常融资需求，从表态内容上也同样是近年少有。作为针对地产行业融资限制最早的监管机构，从16 年之后地产股权再融资暂停，从18 年开始控制债券增量融资，21 年8 月开始更是暂停了abs 的审批和发放。本次表态提到将会支持优质企业，新发行针对收并购的贷款，突破了对债券借新换旧政策限制。未来在股权和债权的再融资方面，有极大的政策空间。

行业面临空前的基本面下行压力。根据克尔瑞数据显示，21 年11 月百强房企实现销售金额同比20 年下降39%，累计成交面积转负，这是自08 和14 年以来，第三次全年成交的下滑。中指院300 城市土地成交金额，下半年金额降幅超过30%，面积降幅超过40%，三批次集中供地仅有地方国企参加。统计局披露地产投资数据，10 月已经创历史最低单月数据，且随着违约企业数量不断增加，后续2-3 年面临持续下滑压力。

坚定看好未来一年的行业投资机会，加大对于央企、真绿档民企的布局力度。行业供给侧改革留出的市场空间，需要其他企业扩表行为来填补，而即便政策给与企业增量的融资额度，以目前的信用市场环境，也仅有少部分优秀的央企和真绿档的民企，具备发行和承接市场机会的能力，将会成为本轮政策改善的主要抓手。

投资建议：A 股开发类推荐：保利地产、招商蛇口、万科A、金地集团、新城控股、金科股份、中南建设；港股开发类推荐：中国海外发展、碧桂园、旭辉控股集团、融创中国；建议关注：华润置地、绿城中国、建发国际；物业类企业推荐：保利物业、招商积余、碧桂园服务、融创服务、金科服务；建议关注：华润万象、中海物业。

风险提示。未来基本面表现不及预期，包括行业政策面调控力度加大，三四线需求大幅下滑等；企业融资政策调整速度过慢，未来融资环境进一步收紧，对于渠道管控更加严格等扰动。