核心观点：

政策环境综述：流动性压力扩散，政策边际改善。“三道红线”等供给侧改革政策出台叠加市场景气度下行使得房面临较大流动性压力，当前已经发生实质违约或存在偿债压力的房企20 年销售规模占全国的比例超过五分之一，行业整体承压；近期中央政策表态较为正面，部分城市在落户、税费等方面放松以稳定市场，细化预售监管规则，为房企纾困的同时也保障购房者权益；近期保利、招蛇中票募资用途突破19 年末以来的借新还旧，融资环境边际有所改善。

成交市场综述：市场持续走弱，各区域全面下行。根据国家统计局数据，10 月全国实现商品房销售金额同比下降22.6%，降幅扩大6.8pct，各区域降幅均较大，市场观望情绪明显。当前成交市场由于信贷、推货等多方面因素共同导致的下滑，企业供给能力和意愿不足是构成市场交易量收缩的重要原因，10 月26 城市商品房单月推盘面积环比下降44.1%，同比下降28.0%，推盘规模同比、环比都连续下降5 个月。

土地市场综述：供给成交下行，溢价率降至历史低位。根据中指院数据，21 年10 月全国300 城全类型用地供给面积环比下降19%，同比下降23%，市场供地意愿持续下行。成交面积同比下降43.8%，均价同比上升21.3%，出让金同比下降31.8%，其中受集中供地影响一线城市同比增长136%、二线、三四线城市则同比分别下降45%、58%。

景气度方面，10 月单月成交溢价率为2.7%，环比下降1.3pct，已经降至12 年3 月以来最低水平。10 月流拍率为6.4%，环比下降2.5pct。

开发投资市场综述：施工持续走弱，投资增速创历史单月新低。根据统计局数据，10 月全国商品房新开工面积同比20 年下降33.1%，降幅扩大20pct，1-10 月累计新开工面积同比20 年下降7.7%，年初以来土地交易走弱、资金链紧张、供应链现金需求提升、销售景气度下滑的背景下，行业新开工压力将长时间存在。投资方面，10 月全国房地产开发投资1.24 万亿元，同比20年下降5.4%，降幅环比扩大1.9pct，为扣除疫情影响的历史最差数据表现，已经超过上轮周期底部15 年的数据表现，企业支付土地款及施工投资的力度均有明显的下降。

融资市场综述：到位资金规模持续下降，按揭增速同比转正。根据统计局数据，2021 年10 月房地产企业到位资金同比下降9.5%，降幅收窄1.7pct。分渠道来看，10 月定金预收款、开发贷、自筹同比分别下降13%、27%、3%，按揭贷则同比转正增长1%，与居民中长期贷款数据一样，5 月份以来首次转正，表明银行系统确实加大了按揭贷款的支持力度，但环比来看绝对规模变化和改善并不明显。

风险提示。基本面不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪。