核心观点：

房企销售：市场持续下行，货值储备差异开始显现。销售金额方面，根据克而瑞数据，21 年10 月百强房企销售金额同比20 年、19 年同期分别下降30%、15%，今年“金九银十”成色较差，月均销售规模甚至低于8 月淡季水平（17 年以来首次）。6 月起市场景气度持续下行使得整体销售承压，尽管银行信贷投放已经出现边际调整，但尚未对市场产生有效影响，市场热度仍持续下行。截至2021 年10 月，36 家样本房企平均销售计划完成率为75.9%，剔除恒大后完成率为77.3%，已经落后于历史平均完成情况（79.0%），根据1-10 月累计及当前月均销量计算，预计主流地产企业21 年全年销售规模较年初计划下降8%。

房企拿地：拿地力度持续下行，央国企积极补货，民企暂停拿地。10家主流房企拿地金额739 亿元，同比下降61%，环比下降25%，金额口径拿地力度（拿地金额/销售金额）为32%，环比下降15pct，1-10月累计金额口径拿地力度为30%，较20 年下降4pct，房企之间的选择差异表现得愈发明显，民企几乎全部停止拿地，甚至金地、新城等资金状况相对并不差的房企都没有新增土储，而万科、保利、招蛇、首开、中海等央国企均维持不同程度的拿地力度，其中首开、招蛇、中海单月拿地力度分别为220%、131%、46%，拿地力度突出。

房企融资：境内外融资创新低，关注后续政策方向。21 年10 月，样本A 股房企债权融资规模135 亿元，同比下降76%，环比下降57%，单月融资规模再探年内低位，从净融资规模来看，1-10 月样本房企净融资规模为-1570 亿元，其中21Q3 融资净流出达到683 亿元，是此前单季度的2-3 倍，21 年10 月净流出达到315 亿元，与此前一个季度的净流出相当，融资不畅叠加密集到期使得部分房企近期面临较大压力，债券、商票违约或展期，关注后续政策调整方向。从融资成本来看，10 月房企境内债权平均融资成本为4.18%，环比上升10bp，1-10月累计融资成本为4.4%，较20 年下降25bp。

房企估值及投资建议：板块估值底部小幅抬升，房企表现分化。近一个月以来，受房企自身资质及近期信用事件影响，A 股及H 股板块各房企股价出现分化，央国企及资质优秀的民企股价所有上升，市场对其资金情况有担忧的民企则有所回调。板块位置来看，板块估值在11 月5日创历史新低（4.19x），随后在央行信贷投放回升及直融渠道改善等影响下小幅上修至4.65x，但仍低于历史各小周期低点，当前政策态度转变，行业将会得到估值系统性回升的机会，推荐关注优质绿档公司。

风险提示。公司经营公告数据与第三方公告数据存在一定差异，公司经营业绩及盈利情况不及预期，新冠肺炎对行业影响超预期等。