投资建议

我们认为房地产行业正处于需求端趋势下行、供给端深度改革的交织演变中。

2022 年市场格局将加速重塑，兼备财务、产品、运营、商业等多维实力的优秀房企有望在长期竞争中胜出，短期亦具备更强的抗压能力。首选 A股保利、万科、金地、招商蛇口、滨江，港股龙湖、华润、中海、旭辉、越秀。同时也建议投资者关注部分高弹性标的，A股如金科股份，港股如融创、碧桂园。

理由

2022 年行业基本面走势如何？我们判断2022 年地产基本面整体将较2021 年全面降速，路径上前低后高。基准情形下，我们预计2022 年新房销售面积同比下跌7%，销售金额同比下跌4%（上半年分别下跌16%和18%）；房地产开发投资额同比下跌1.5%（上半年下跌6.6%）；新开工面积同比下跌11%（上半年下跌27%）。考虑政策作用时点及力度的不确定性，我们在基准情形外亦给出乐观及悲观另外两种情形（具体假设及预测结果见正文）。

中长期维度行业有何重要趋势性变化？我们认为中国城镇居民新房需求的合理中枢已跨过大周期顶部，开始步入下行趋势，宅地成交和开工量同样将随之回落且面临结构性调整与市场份额的再分布。在此背景下政策端将秉持“房住不炒”大原则，着力在去杠杆和稳市场之间取得平衡，并持续在住房供应结构、房地产税收、城乡土地市场等多方面推进和深化长期制度性建设。

供给侧改革纵深推进，行业竞争格局将被如何重塑？新房需求中枢不再增长、“三线四档”管理制度化、开发利润率总体承压的趋势下，开发业务更趋向于向制造业回归，拼的是产品、财务、运营的综合能力，有利于“全能型”开发商加速胜出。而额外具备优质商业性物业开发和运营基因的公司将有望锁定更为长期的终局优势。

地产公司是否还具备投资价值？地产开发业务虽然有周期性，但也有永续性（房子总是要建的）。随着供给侧“劣币”出清，行业良性竞争可期。企业高增速、高波动、不持续变为低增速、低波动、可持续。一方面，开发业务回归制造业并非坏事，利润率虽薄但至少是可持续的；另一方面，通过投资性物业赚取持续稳定租金回报的市场也正得到大幅拓展（与消费、长租、养老、产业、物流等相关）。这些都将助力优秀企业穿越周期。

应当如何调整地产股投资策略？地产企业经营逻辑正在从运用杠杆博弈周期（资产价格）回归到优产品、稳财务、薄利润、促周转、拓商业的业务本质，地产股投资的板块β逻辑渐弱，个股α逻辑渐强。鉴于政策正逐步发力稳定市场，而当前地产股估值和仓位仍然很低，我们持积极观点，β策略仍然有效，但须结合α，通过精选个股来配置板块。

风险

按揭投放不及预期；房企信用端状况加速恶化；房地产税范围、力度超预期。