1-3Q21 业绩符合预期

单季度房企收入增幅收窄，利润率持续下行，盈利转跌。我们覆盖的主流A股房企2021 年前三季度营业收入同比增长25.2%，归母净利润同比下降4.5%，税前/税后毛利率分别同比下降7.7/5.0ppt至23.6%/19.0%，归母净利率同比下降2.2ppt至7.2%；其中，覆盖A股房企三季度单季营业收入同比增速收窄至15.1%（上半年同比增长31.5%），归母净利润同比下降20.5%（上半年同比增长3.7%），税前/税后毛利率分别降至21.2%/17.0%（上半年分别为24.9%/20.0%，2020 年分别为30.0%/23.1%），归母净利率降至5.8%（上半年为8.0%，2020 年为10.4%）。

发展趋势

三季度销售额同比转跌，全年销售目标完成不确定性较大。覆盖A股房企2021 年前三季度销售额同比增长12%，完成年初销售目标的68%（过去三年平均为70%），其中一/二/三季度单季销售额分别同比增长54%/增长17%/下降16%。在当前的市场环境下，我们预计四季度市场去化率仍将面临较大压力，覆盖A股房企单季销售额平均同比跌幅可能仍维持在双位数水平，对应全年销售目标平均完成度为80%-90%。

四季度收入增速及毛利率均边际下行，盈利跌幅可能进一步扩大。在房企较为积极的全年竣工计划支撑下（计划竣工面积同比增长9.3%），我们预计覆盖A股房企2021 年营业收入将同比增长18.5%（隐含四季度同比增速进一步收窄至11.2%）；受低毛利项目集中结算的影响，全年税前/税后毛利率将同比下滑3.5/3.7ppt至26.5%/19.5%，最终全年归母净利润同比跌幅可能较前三季度进一步扩大。

财务指标整体优化，但企业间分化显著。2021 年三季度末主要覆盖A股房企平均净负债率为75.7%（较年初修复1.9ppt），剔除预收款后的资产负债率为69.7%（较年初修复1.9ppt），现金短债比为1.7 倍（较年初基本持平），5 家房企成功降至“绿档”，但仍有个别房企财务指标边际趋弱（由“黄档”转至“红档”）。我们预计未来多数房企将继续通过提升回款率、调整拿地节奏、积极结算利润、适度报表管理等方式改善表观财务指标，提升报表稳健性。但考虑到实体市场当前面临的销售端压力，我们提示需密切关注个别房企的流动性风险。

估值与建议

当前市场基本面持续下行叠加房企信用市场情绪尚未明显好转，行业出清速度可能进一步加快，未来市场份额将加速向财务、产品、管理均好的龙头开发商聚集。我们提示地产股短期可能仍以波动为主，但中长期来看也将是优质龙头房企的底部配置机会：重点推荐保利、金地、招商蛇口、华侨城和滨江。

风险

信贷和调控政策与预期不符；信用事件超预期恶化；疫情超预期升级；房企盈利增速和利润率低于预期。