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房地产业绩回顾:三季报销售承压 盈利转跌

中国国际金融股份有限公司 2021-11-02

1-3Q21 业绩符合预期

单季度房企收入增幅收窄,利润率持续下行,盈利转跌。我们覆盖的主流A股房企2021 年前三季度营业收入同比增长25.2%,归母净利润同比下降4.5%,税前/税后毛利率分别同比下降7.7/5.0ppt至23.6%/19.0%,归母净利率同比下降2.2ppt至7.2%;其中,覆盖A股房企三季度单季营业收入同比增速收窄至15.1%(上半年同比增长31.5%),归母净利润同比下降20.5%(上半年同比增长3.7%),税前/税后毛利率分别降至21.2%/17.0%(上半年分别为24.9%/20.0%,2020 年分别为30.0%/23.1%),归母净利率降至5.8%(上半年为8.0%,2020 年为10.4%)。

发展趋势

三季度销售额同比转跌,全年销售目标完成不确定性较大。覆盖A股房企2021 年前三季度销售额同比增长12%,完成年初销售目标的68%(过去三年平均为70%),其中一/二/三季度单季销售额分别同比增长54%/增长17%/下降16%。在当前的市场环境下,我们预计四季度市场去化率仍将面临较大压力,覆盖A股房企单季销售额平均同比跌幅可能仍维持在双位数水平,对应全年销售目标平均完成度为80%-90%。

四季度收入增速及毛利率均边际下行,盈利跌幅可能进一步扩大。在房企较为积极的全年竣工计划支撑下(计划竣工面积同比增长9.3%),我们预计覆盖A股房企2021 年营业收入将同比增长18.5%(隐含四季度同比增速进一步收窄至11.2%);受低毛利项目集中结算的影响,全年税前/税后毛利率将同比下滑3.5/3.7ppt至26.5%/19.5%,最终全年归母净利润同比跌幅可能较前三季度进一步扩大。

财务指标整体优化,但企业间分化显著。2021 年三季度末主要覆盖A股房企平均净负债率为75.7%(较年初修复1.9ppt),剔除预收款后的资产负债率为69.7%(较年初修复1.9ppt),现金短债比为1.7 倍(较年初基本持平),5 家房企成功降至“绿档”,但仍有个别房企财务指标边际趋弱(由“黄档”转至“红档”)。我们预计未来多数房企将继续通过提升回款率、调整拿地节奏、积极结算利润、适度报表管理等方式改善表观财务指标,提升报表稳健性。但考虑到实体市场当前面临的销售端压力,我们提示需密切关注个别房企的流动性风险。

估值与建议

当前市场基本面持续下行叠加房企信用市场情绪尚未明显好转,行业出清速度可能进一步加快,未来市场份额将加速向财务、产品、管理均好的龙头开发商聚集。我们提示地产股短期可能仍以波动为主,但中长期来看也将是优质龙头房企的底部配置机会:重点推荐保利、金地、招商蛇口、华侨城和滨江。

风险

信贷和调控政策与预期不符;信用事件超预期恶化;疫情超预期升级;房企盈利增速和利润率低于预期。

免责声明

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