行业近况

我们更新了7月中金存量住房市场监测体系相关数据。

评论

7月房价拐点出现。7月中金同质性二手住宅重点城市和全部城市加权平均成交价格指数环比转跌0.6%和0.7%（6月+0.8%和+0.6%），为年内首月环比下降，我们认为这与居民端流动性条件收紧和房价上涨过快城市陆续加强调控政策均有关系；我们观测的52个城市中房价环比上涨的城市数量也较6月减少12城至13城。分区域来看，7月仅成渝和山东半岛城市群房价环比小幅上行，其余城市群房价均现不同程度跌幅。7月基于成交端指标构建的重点城市存量住房市场景气指数环比下降0.24%，也为年内首降。

7月潜在购房需求和售房者价格预期均下行，中短期内房价或继续回落。从需求端来看，7月重点城市在售二手住宅关注度和带看次数环比分别下降2.3%和12.3%，延续6月（-2.9%和-6.0%）的下降趋势，显示居民潜在购房需求仍在持续下行。从供给端来看，7月重点城市加权平均挂牌价格指数环比下降0.7%（6月+0.3%），存量挂牌房源平均调价幅度边际下行63个基点至-1.68%（已回到2020年末水平），售房者价格预期转涨为跌。综合供需两方面因素，我们认为本轮房价高点已过，中短期内房价还将继续回落。7月基于在售端指标构建的领先指数环比继续下降0.20%。

7月住宅租金继续上行，待租周期缩短。7月重点城市挂牌租赁住宅加权平均租金指数环比上涨1.0%（与6月持平），我们监测的20城中15城租金环比上涨（6月16城）。7月重点城市加权平均挂牌租赁住宅租售比环比上行2.8个基点（6月1.1个基点）至1.93%；且由于进入毕业高峰季，存量挂牌租赁住宅平均待租周期边际下行至1.7个月（6月2.3个月）。

估值与建议

7月房价年内首次转涨为跌，且领先指标显示中短期内房价回落趋势还将延续，我们认为政策端“三稳”压力已有所舒缓。尽管短期内仍存在一定的风险扰动因素，但我们认为不宜被情绪压制而继续趋势性悲观地产板块，而应关注政策调控力度和土拍利润率的潜在积极变化，这可能带来板块较大的一波反弹机会，建议积极把握财务、土储、周转“均好型”龙头的布局机会：

A股推荐金地、万科、保利，H股推荐中海、旭辉、华润、龙湖、宝龙。

风险

信贷和调控政策与预期不符；信用事件超预期恶化；盈利增速及利润率低于预期。