行业近况

我们近期调研了郑州、开封和许昌房地产市场基本面情况。

评论

销售量价齐跌，市场降温显著。我们到访的3 座城市年初至今市场均呈现出“高开低走”态势。3、4 月份楼市“小阳春”温度较高，到访成交火热。5月起市场热度渐露下行迹象，部分楼盘开始降价；进入下半年市场加速降温，且同时受到洪水灾害和疫情影响，房企纷纷通过打折降价、精装改毛坯等手段促销，单盘均价降幅1000-2000 元/平（约10%-20%），目前渠道带客依赖度提升至60%以上。国庆期间市场边际略有改善但仍显著弱于历史水平。

当前市场成交意愿仍低迷，楼盘到访量和转化率偏低，另外个别房企信用风险事件引发的项目停工、烂尾冲击购房者信心，致使购房者对期房交付担忧程度上升，观望情绪加深。

按揭额度持续紧张，国庆后略有改善。据案场人员反馈，往年按揭额度仅在四季度出现季节性紧张，今年额外受房地产贷款集中度管理制度影响，额度从年中开始出现不足，且有限的额度优先向资质较好的龙头房企倾斜。放款周期从今年一季度的1-2 个月拉长至2-3 个月，个别银行停止放款，对客户资质要求也更加严格。国庆后，部分城市反馈按揭额度有所增加，在途按揭放款速度边际加快。

土地市场遇冷，低能级城市库存高企。受洪水和疫情影响，郑州二轮集中土拍宅地供应量缩减至23 宗（较首轮的49 宗减少55%），其中公开地3 宗，其余为城改地。开封和许昌受棚改货币化带动，2017-19 年宅地成交量价激增，品牌开发商大量进入；2020 年以来土地市场因高库存问题而趋冷，今年核心城区宅地几近零成交，房企拿地意愿低迷。据房企反馈，当前郑州取证未售库存去化周期为11-12 个月（对比去年同期约13 个月），城改地库存需3-5 年消化。开封和许昌库存分别为34 个月和20 个月，且由于目前房价承压明显，难以达到拿地时预期水平，多数已售项目处于亏损状态。

估值与建议

我们重申基本面快速降温背景下政策潜在正向调整驱动板块反弹的逻辑。我们认为近期按揭端已现积极变化，行业重回正常稳定营商环境、资金面极端状况有所纾解的确定性将逐步加强。长期维度，供给侧一系列改革措施正触发行业格局重塑。因此，3-6 个月维度操作上，建议投资者在注重财务、产品、成本、供应链管理等方面均衡性的基础上，关注弹性相对更高的标的：

A股推荐保利、金地、招商蛇口、华侨城、滨江集团，H股推荐融创、世茂、碧桂园、中海、旭辉、华润、龙湖。

风险

信贷和调控政策与预期不符；信用事件超预期恶化；疫情超预期升级；房企盈利增速和利润率低于预期。