核心观点：

长春市场降温，政府出台调整政策。根据吉林省房地产协会披露，长春在去化库存、促进销售、纾解企业资金压力等方面提出调整措施。

去化库存方面，（1）控制宅地供应，（2）允许商办项目公寓化加快去化；促进销售方面，（1）对人才、农民给予购房及消费补贴，鼓励开发企业对人才及农民购房给予优惠；（2）允许公积金组合贷款；（3）加快公共服务设施建设，提高项目的宜居性和吸引力；在纾解房企资金压力方面，（1）允许以商业银行保函替代预售资金监管，（2）暂停商品房尾盘销售房企一次性代交物业维修资金政策；（3）取消缴存项目贷款保证金，防止开发企业因资金不足导致项目烂尾。

长春应对市场问题，缓解行业、企业压力。长春一系列的调整一定程度上从政府的角度反映了当前房地产市场所面临的问题。库存方面，截至21 年7 月长春市场商品房可售库存及去化周期超过14 年高点，成交增速持续下滑，批售比（成交/推盘，移动平均6 个月）降至0.73，显著低于荣枯线，整体市场成交积极性不高，去化压力增大，库存持续累积，并进一步影响到土地成交意愿，从而对未来的销售、投资及地产上下游表现产生压力，这也是本次长春出台调整措施的主要原因。

整体基本面下行，政策调节长期优质房企受益。成交热度下降、景气度下行并非长春一城独有现象。根据克而瑞数据，8 月百强房企单月销售面积同比20 年、19 年分别下降26%、11%，重点企业的公告口径数据基本已经达到14 年以来的最差表现。而资金方面，根据统计局数据，7 月房企到位资金中，国内贷款同比-17.2%，按揭贷款-13.3%，首付款-9.2%，随着成交热度下降，按揭贷款、首付款迅速回落，房企整体资金压力增大，拿地、施工等方面投资也受到影响。土地方面，8月300 城成交建面同比下降41%、出让金下降53%，其中不受两集中供地影响的三四线成交面积、出让金也分别下降25%、11%。施工方面，7 月统计局新开工面积单月同比下降超过20%，单月净增施工面积同比下降27%，投资规模放缓明显。当前房地产行业普遍面临资金压力增大、成交推盘热度滑坡、拿地投资下降的问题，而长春是众多非热点城市的写照。830 政策是政府意识到市场存在的问题并提出的试探性解决方案，虽然具体措施的效果仍然有待观察，但能够表明一种政府的态度和政策延伸的可能性。政策回归稳态，稳定企业投资能力，提升土地资源吸引力，也会成为众多非热点城市政府诉求。回归稳态的调整将是一个长期的过程，在此过程中资金、运营方面具备优势的房企将从中获得合理的发展空间，持续改善经营状况并脱颖而出。

风险提示。基本面不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪。