核心观点：

政策环境综述：八部委严控房地产市场，住建部再启约谈。7 月23 日住建部等8 部委严控房地产市场秩序，力争3 年左右实现房地产市场秩序明显好转，因城施策突出整治重点包括房地产开发、房产经纪、住房租赁、物业服务四个方面；29 日，住建部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5 城并纳入重点监测城市名单，济宁、扬州、西安、西宁等房价也涨幅较为突出的城市未来或面临一定的调控压力。

成交市场综述：成交明显走弱，供给、景气度下行。根据国家统计局数据，7 月全国商品房销售金额同比20 年下降7.1%，为年内首次同比下降，其中面积同比下降8.5%、均价同比+1.6%。分区域来看，东、中、西部销售面积分别下滑10.1%、3.0%、9.2%，单月价格同比增速分别+5.4%、+0.4%、-4.2%，各区域成交明显走弱。推盘方面，7 月26 城市商品房单月推盘面积同比下降12%，批售比为1.02，成交增速及推盘力度、意愿下降使得批售比高出荣枯线，但景气度持续下行。

土地市场综述：各线城市供给成交大幅下降，土地市场降温。根据中指院数据，21 年7 月全国300 城全类型用地供给面积同比下降27%，其中一线、二线、三四线同比分别下降33%、30%、25%，一二线城市供给下降主要受两集中供地节奏影响，三四线则更大程度上反应市场热度及供地意愿下降。成交方面，7 月全国300 城全类型用地成交面积同比下降45%，均价同比下降22%，出让金同比年内首度转负下降57%。景气度方面，7 月全类型用地供销比为1.18，环比上升0.03，溢价率为11.6%，环比下降0.2pct。近来多个集中供地城市调整二批次出让规则及限价，未来土地市场或维持更为温和稳定的热度。

开发投资市场综述：开工持续走弱，投资增速回落。根据统计局数据，7 月全国商品房新开工同比下降21.5%，降幅扩大17.7pct，1-7 月累计同比20 年下降0.9%，年内首度增速转负，降幅以及速度都比较超预期。投资方面，7 月全国房地产开发投资同比增长1.4%，增速环比收窄4.6pct，没有显著的下滑，但销售和融资回款表现的恶化，也制约到了企业支付行为的发生，很难贡献地产投资的增长。

融资市场综述：多渠道到位资金增速转负，资金环境全面收紧。根据统计局数据，2021 年7 月房地产企业到位资金同比转负下降7.0%，在统计局三个金额口径的数据中率先转负，资金环境明显收紧。拆分来看，定金预收款同比转负下降9.2%，按揭贷同比下降13%，降幅扩大12pct，开发贷降幅进一步扩大1pct 至17%，自筹资金同比增长6%，增速收窄4pct，供给、景气度、信贷三方面都存在下降压力。

风险提示。基本面不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪