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国家统计局公布2021年1-7月房地产开发投资与销售数字。

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紧信贷、强调控背景下销售快速降温、房价出现拐点。7月全国商品房销售面积和金额分别同比下降8.5%和7.1%（6月+7.5%和+8.6%），较2019年同期增幅也快速收窄至+0.1%和+8.3%（6月+9.8%和+18.3%）。我们观测的高频口径商品住宅销售面积也呈现类似趋势（7月-7%，6月+11%），且8月首周销售面积同比跌幅进一步走阔至24%，重点城市推盘去化率较前期回落约10个百分点至65%上下，显示销售降温的趋势还在延续。我们认为楼市快速降温的主要原因是信贷端的快速收紧和楼市调控政策的进一步强化：1）信贷端，7月新增居民中长期贷款延续前两月的同比下跌趋势且跌幅进一步扩大至-34%，房企到位资金中个人按揭贷款同比跌幅也扩大至13.4%（6月-3.1%）；2）政策端，7月以来住建部和央行分别就房价问题予以表态，重申“三稳”的政策目标，随后北京、上海、广州、杭州、武汉、南京、成都等多地跟进加强楼市调控。受此影响，7月房价也出现了拐点，我们构建的中金同质性二手住宅成交价格指数7月环比转跌0.7%，且领先指标显示居民潜在购房需求和售房者价格预期均边际下行，我们预计中短期内房价回落趋势还将延续。在这一背景下，我们认为短期内销售下行趋势仍将延续，我们下调全年销售面积和金额同比增幅预期至+5%和+10%（此前预期为+8%和+15%），隐含8-12月同比跌幅分别为-10%和-8%。

7月房地产投资同比增幅快速收窄，新开工同比跌逾两成。7月房地产开发投资完成额同比增速收窄至+1.4%（6月+5.9%），较2019年同期跌幅也收窄1.8个百分点至+13.2%。7月新开工面积同比跌幅从6月的-3.8%扩大至-21.5%，较2019年同期增幅也从6月的+4.7%转跌至-12.6%。我们认为开工与投资的快速走弱一定程度上受到高基数和7月包括郑州在内的多地暴雨天气影响，但更主要的原因是行业整体资金环境的全面转紧以及销售降温对房企开工意愿和能力的压制。往前看，考虑到下半年房企资金面仍然偏紧、销售下行趋势延续、疫情可能存在一定反复、以及部分城市二轮集中土拍延期可能导致其年内无法形成开工和施工，我们下调全年房地产投资与新开工面积同比增幅预期至+8%和-8%（此前预期为+10%和0%），隐含8-12月同比分别增长3%和下跌16%。

继续提示板块投资机会。尽管板块短期内仍可能受中报业绩偏弱、个别房企信用事件等因素扰动，但考虑到基本面指标全线出现超预期的快速下行，政策端稳房价的压力已明显舒缓，同时房企拿地利润率出现企稳回升迹象且有望在二轮集中土拍中得到持续验证，我们继续提示板块在当前偏低估值与仓位下的投资机会，推荐财务、土储、周转“均好”的龙头房企：A股一金地、万科、保利，H股一中海、旭辉、华润、龙湖、宝龙。

风险

信贷和调控政策与预期不符；信用事件超预期恶化；疫情超预期升级；房企盈利增速和利润率低于预期。