投资建议

我们认为政策端收紧及利润率走弱等利空因素的释放已较为充分，当前第二批集中土拍利润率已有企稳回升迹象，基本面降速趋势下房价上涨压力也将有所缓释。虽然短期或仍有部分城市加码调控、中报业绩增速偏弱、问题房企信用事件等风险扰动，但是考虑到板块估值和仓位均已达历史新低，对地产板块不宜继续趋势性悲观，而应开始关注上述积极因素的边际显化，地产股或将随之迎来一波反弹行情。我们提示地产板块可能已进入底部布局期，建议重点把握财务、土储、周转“均好型”龙头的布局机会:A股推荐金地、万科、保利,H股推荐中海、旭辉、华润、龙湖、宝龙。

理由

前期利空释放较为充分，板块底部信号渐现。我们4月初发布报告提示1，一季度信贷高增支持下的行业过热苗头可能导致地产调控政策收紧，同时对首轮“两集中”土拍溢价率高企的担忧可能压制股价。4月至今，我们覆盖的重点A/H房企股价普遍回调20%~30%，估值和仓位创出历史新低，对利空因素的反映已较为充分。保利、中海、龙湖、融创、旭辉、金科、中南、滨江等多家房企近期亦已出现股东或高管增持、回购操作。我们认为板块可能已由前期持续下跌行情进入底部波动阶段,当前时点不宜继续趋势性悲观。楼市、地市双降温，政策管控压力有望逐渐舒缓。立足当前时点，高频数据显示市场已不再过热（监测城市7月新房销售面积累计同比下降7%、宅地成交面积同比下滑43%)，投资等指标增速也在显著回落(6月房地产投资额同比增幅降至5.9%)，同时率先进行第二轮集中土拍的城市溢价率也已出现明显下降(如无锡由首轮的26.6%降至4.1%，厦门由43.2%降至28.0%)。尽管前期房价、地价涨幅居前的部分城市近期仍会陆续出台政策补丁，但伴随楼市、地市趋势性降温，我们判断后市调控压力将有所舒缓。若投资等主要指标掉速过快，我们认为不排除政策端出于平稳市场的考量予以适时适度的应对。

板块进入布局期,建议波动中把握底部介入机会。我们认为4月以来地产股持续下跌已使板块达至本轮底部，虽然中报业绩整体偏平淡并且问题房企信用事件近期仍有发酵，可能仍将导致板块波动，但我们认为当前时点值得更加关注政策调控力度、土拍利润率水平的潜在积极变化，开始布局地产股。盈利预测与估值维持个股盈利预测不变。当前我们覆盖的A/H地产股分别交易于4.8/4.8倍2021年市盈率和7.3%/8.6%的2021年股息收益率。

风险

调控超预期加码;信用事件超预期恶化;盈利增速及利润率低于预期。