两集中供应情况：全年供地小幅增长，近六成集中于下半年。根据各地规自局，21 年22 城涉宅用地计划供应1.83 亿平，同比20 年增长4.6%，其中商品住宅（不含保障房）占70%，增速约为9.2%，预计全年22 城供地量小幅增长。截至6 月30 日，22 个重点城市均已完成首批宅地供应，约占全年的三分之一，整体增速不高、首批供地量较小使得竞争加剧，预计二三批次实际供地高峰在8 月、11 月。

土地市场回顾：供给规模收缩，市场分化加剧。根据中指院数据，21H1 全国宅地市场整体价升量减，成交金额同比+9.6%，面积-17.4%，价格+32.7%。集中供地对22 城市影响较小，成交面积和金额分别同比+9.8%和+25.3%，反而是非集中供地城市，规模出现显著下降，成交面积和金额分别同比-23.7%和-3.9%，由此也导致22 城市土地出让金占比由20 年的46%上升至53%。集中供地对整体市场节奏造成一定的干扰，非22 城市仅在集中供地空档期的3 月，量价提升，进入4 月后随着重点城市集中供地陆续开始，非重点城市市场的供地意愿和成交表现均出现较大幅度下降，尤其是长三角、珠三角以外的区域，集中供地造成挤压效果更加显著。

两集中首批成交情况：（1）竞争激烈，核心区供应占比提升。根据各地规自局，两集中首批供地942 宗，成交889 宗，对应出让金1.07 万亿元，成交建面1.12 亿平，名义楼面价9532 元/平，较20 年增长34.2%，首批成交量约为20 年的1/3 左右。地价上涨最主要原因是核心区占比的提高，各城市核心城区成交建面占比提高至52.2%，较20 年提升13pct。（2）高比例配建隐藏实际溢价率。由于对于地价的限制，配建成为决定土地归属的主要措施，首批集中供地平均配建比例为15%，全部扣除后的真实土地成交均价11454 元/平米，真实土地溢价率为38.1%。（3）利润率表现及因素分析，首批22 城市土地平均总成本毛利率为15.6%，若扣除配建成本，名义毛利率的算术平均值为23.9%，较20 年地产板块结算毛利率下降0.6 个百分点，土地质量基本稳定。出让规则可以概括为“拼实力”“勾地”“拼运气”和“创新制度”四类，其中绝大部分城市，还是遵循“价高者得”的“拼实力”方式，但北京、上海的制度创新，或将在第二、第三轮供地中得到推广。

企业拿地分析：（1）上市房企积极参与，Top10 拿地出让金占比近25%。根据各地规自局，上市房企拿地金额占比70%，按照20 年销售规模排名划分，Top 100 房企拿地出让金占比达到62%，其中Top 10 房企占比接近整体成交的四分之一，核心城市成交集中度提升。拿地力度方面，拿地金额Top30 房企在首批两集中供地中拿地力度（拿地金额/全口径销售金额）为17%，其中绿档房企为21%，黄档、红档则分别为13%、10%，资金充裕的房企在本轮供地中参与更为积极，拿地力度更高。（2）全国型及地方型房企策略分化，头部房企竞配建优势更强。头部房企落子广泛，地方性房企更专注单一核心城市获取资源，两类房企城市投资都更集中于核心区，占比超60%，显著高于本轮供地平均水平（50%）。配建方面，头部房企对竞配建的竞争能力及意愿均高于其他房企，Top30房企竞配面积占成交总面积、总配建面积比例分别为2.9%、20.3%。利润水平方面，拿地金额Top 30 房企名义毛利率为30.1%，较首批供地平均水平基本持平，总成本毛利率为14.7%，略低于行业平均，主要由于竞争地块更多为核心区市场化地块，对配建等附加条件接受度更高，具备处理特殊配建能力的房企在竞争过程中更具优势，获取高质量土地的可能性更高。

第二轮展望：供应量增加规则调整，房企投融资差距将进一步拉大。长春、厦门在6 月底开启了第二轮供地，而高峰将从8 月初开始。部分城市规则调整，预计“摇号”及”创新规则”等有利于稳定土地利润率的政策将得到推广（无锡、杭州已经做出调整）。下半年地产行业的资金压力将进一步提升，绿档企业的优势将会拉大，而在首轮竞争后，部分房企的策略也将会有所调整，优化市场和区域策略，以求获得更好的拿地结果。

风险提示。首轮已供给地块存在房企新进合作或退出；未来基本面不及预期；土地配建比例提升，市场利润空间继续下行，供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。