投资建议

截至6月29日，试点22城首轮“两集中”土拍已全部结束。本轮土拍热度至后期边际趋降，政策端“三稳”压力正在逐渐舒缓。我们积极提示地产板块配置价值，推荐财务、土储、周转均好型房企：A股-万科、金地、保利、金科，H股-华润、旭辉、龙湖、中海、融创、宝龙、越秀。

理由

首轮集中土拍出让金逾万亿，土地溢价率较2020年边际略升。首轮集中土拍累计推出928宗宅地，其中878宗成交，对应成交规划建面1.14亿平方米（占2020年比重为34%），土地出让金1.07万亿元（占2020年比重为40%）；名义楼面均价为9426元/平米，同比2020年增长18%，剔除配建/自持等影响后平均成交楼面价为9911元/平米；名义溢价率为14%，较2020年提升1ppt（名义楼面起拍价同比增长17%） ， 实际溢价率为17%。

城市间土拍热度分化，摇号/一次报价的土拍方式更有助于稳地价。首轮集中土拍中各城市热度分化明显，重庆、无锡、杭州、深圳、厦门、宁波、合肥、成都实际溢价率均在25%以上，广州、苏州、上海等热门城市实际溢价率显著低于平均水平。我们认为这种分化一定程度上来源于土拍方式上的差异化设置，竞自持/配建对于抑制土拍竞争激烈程度收效有限，但播号/一次报价则明显有助于达成“稳地价”的目标。

龙头房企仍是拿地主力，地方国企溢价率较低。我们对首轮集中土拍拿地企业进行股权穿透定位至400家企业。其中， 销售排行Top 10、Top 11-50、非龙头房企和非房企受让土地建面占比分别为21%、25%、44%和10%， 房企中Top 10房企溢价率水平最低（10%） ， 非房企或受益于产业勾地模式溢价率仅为5%（vs.房企16%）。地方国企、央企和民企受让土地建面占比分别为25%、20%和55%，对应实际溢价率分别为7%、16%和19%。我们覆盖的上市房企中29家参与本次土拍，受让土地建面占比为38%，其中绿档（13家）和黄档（10家）房企为拿地主力，受让土地建面占覆盖房企比重分别为61%和36%，实际土地溢价率均为19%。

料后市土拍热度边际趋降。与非试点城市相比，试点22城成交宅地楼面均价同比增幅更低，名义溢价率同比增幅也更低，表明“两集中”确有助于土地市场降温，只不过在年初楼市景气度高、房企销售回款充裕，同时供地节奏较往年偏慢、房企补库意愿强烈的背景下难以彻底抑制增势。我们预计后市随着流动性条件边际收紧，房企补库需求舒缓，土地市场热度将逐渐回落，已经进行第二轮土拍的厦门和长春溢价率水平较首轮已有所下降。

风险

流动性条件与预期不符；疫情超预期升级；房企竣工结转进度不及预期。