行业近况

国家统计局公布2021年1-5月房地产开发投资与销售数字。

评论

5月新房销售延续韧性，后市伴随流动性收紧或将有所降速但不失速。尽管去年5月商品房销售面积由于疫情影响基本消退而形成高基数,2021年5月商品房销售面积仍实现9.1%的同比增长，较2019年同比增幅走阔3ppt至19.7%。我们监测的高频数据也呈现类似趋势，其中重点城市推盘去化率维持75%以上的相对高位。5月全国商品房销售额同比增长17.5%(4月+32.5%),较2019年同期增长34%(4月+25.9%);商品房销售均价同比增幅收窄至7.6%(4月+11.1%)。往前看，我们认为随着居民按揭投放边际趋紧(5月新增居民中长期贷款年内首次同比下降5%)，新房销售增幅或将趋缓，但考虑到市场需求与政策取态整体平稳、同时库存水平仍偏低,我们认为销售仍将保持一定韧性,降速而不失速。

5月投资增势延续,新开工、施工面积跌幅略有收窄。5月全国房地产开发投资完成额同比增长9.8%(4月+13.7%)，较2019年同期增长18.7% (4月+21.6%)。5月全国房屋新开工面积和施工面积净增量分别同比下降6.1%和2.8%，跌幅均较4月(-9.3%和-11.3%)略有收窄，但受“三条红线”下非必要开工削减和“两集中”导致的土地推出节奏慢于往年影响仍为负值。往前看，我们认为伴随着首批集中出让宅地陆续入市,新开工、施工面积增速边际还将继续改善(但“两集中”背景下月度增速可能呈现一定的“脉冲式”特征)，受此支撑投资韧性也将有所延续，全年有望实现双位数同比增长。此外，我们预计伴随着房企资金面收紧，第二、三轮集中土拍热度或将有所降温。5月房企到位资金整体仍充裕，按揭同比增幅收窄。5月全国房企到位资金同比增长14%，较4月(+19.6%)略有收窄但整体仍充裕。分项来看，国内贷款同比下降7.3%(4月-9.6%)，定金及预收款同比仍高增34.4% (4月+48.5%)，个人按揭贷款同比增幅收窄至4.3%(4月+21.9%)。

估值与建议

5月以来居民按揭投放边际收紧，我们认为在此背景下后市销售增幅或将趋缓，但整体仍将保持一定韧性;同时近期部分城市土地市场热度边际也有所降温。受此影响，我们认为政策端控房价、稳预期的压力已有所舒缓，考虑到板块当前估值及仓位均处于历史底部，我们积极提示板块配置价值,建议投资者把握财务、土储、周转“均好型”房企的低吸机会:A股推荐万科、保利、金地,H股推荐华润、旭辉、龙湖、中海、融创、宝龙、越秀。

风险

流动性超预期收紧;疫情超预期升级;房企竣工结转进度不及预期。