房企销售：成交热度边际回落，房企销售进度前置。根据克而瑞数据，21 年4 月百强房企销售金额同比19 年、20 年分别增长35%、34%，重点跟踪房企则同比19 年、20 年分别增长30%、28%，增速环比均有回落，市场出现了一定边际走弱的迹象。3-4 月年报季33 家房企披露销售目标，21 年对应增速为10.5%，其中龙头房企目标增速10.0%，成长型房企11.1%，二者之间目标增速差有所收窄。截至2021 年4 月上市房企平均全年销售计划完成率为30.1%，超过历史同期水平4.7pct，房企年初销售进度有所前置。

房企拿地：“两集中”影响房企拿地策略，核心区利润率下行。4 月13家主流房企拿地金额1257 亿元，同比增长5%，环比上升61%，拿地均价同比下降2%，环比增长14%，与市场相比，头部房企历来拿地更集中于一二线，规模及均价相对更为稳定。投资力度方面，4 月13 家重点房企金额口径拿地力度（拿地金额/销售金额）为38%，环比大幅增长17pct，4 月核心城市的土地集中出让使得房企3 月蓄力后有明显爆发，两集中首批供地陆续竞拍的背景下，头部房企无论是否在22 城拿地，都相应加大了投资力度，绿档房企更具拿地能力和拿地意愿。拿地质量来看，4 月重点跟踪房企平均静态拿地毛利率为24%，年初东部城市土地热度提升叠加两集中供地的激烈竞争，利润率有所下降。

房企融资：单月融资规模回落，融资成本边际上行。21 年4 月A 股房企债权融资规模723 亿元，同比下降27%，环比下降12%，融资规模及增速在2 月短暂大幅回落后趋稳，但较20 年同期宽松的融资环境明显收紧。融资渠道来看，21 年4 月信用债、非标、其他债权融资、海外债占比分别为45%、40%、11%、5%，其中信用债占比环比基本持平，而非标环比下降6pct，三道红线等供给侧改革背景下，房企主动调整负债结构出清风险。从融资成本来看，4 月房企境内债权平均融资成本为4.7%，环比上升19bp，1-4 月累计融资成本为4.5%，较20 年下降21bp，房企21 年年初以来融资成本边际有所上行，但较18 年高点（6.3%）仍有较大空间。

房企估值及投资建议：板块估值寻底，具备较大上修空间。4 月申万房地产板块指数当月绝对收益为-1.4%，相对收益为-1.8%，恒生地产类当月绝对收益为-1.9%，相对收益为+0.4%。从龙头房企动态PE 来看当前板块位置，当前板块对应动态PE 为5.28x，21 年初以来龙头房企切换估值对应的业绩锚，估值创历史新低，具备较大修复空间。

风险提示。公司经营公告销售拿地数据与第三方公告数据存在一定差异，公司经营业绩及盈利情况不及预期，新冠肺炎对行业影响超预期。