行业近况

国家统计局公布2021年1-4月房地产开发投资与销售数字。

评论

4月新房销售增势延续，建议后市关注流动性条件边际变化。4月商品房销售面积和金额分别较2019年同期增长16.7%和25.9%（3月+18.5%和+35.1%）。我们监测的高频数据也呈现相似趋势，4月样本城市新房销售面积较2019年同期增长26%（隐含三四线城市销售表现同样强劲），10个重点城市推盘去化率环比3月增长18ppt至78%。尽管近期宏观流动性边际趋紧，但按揭投放未见明显走弱（4月新增居民中长期贷款同比增长12%），叠加低库存环境及房价持续上涨，销售整体表现强劲；往前看，考虑到库存、房价短期难以明显转向，后市新房销售延续性须关注流动性条件边际变化。

4月投资继续高增，新开工、施工面积走弱。4月房地产开发投资完成额较2019年同期增长21.6%（3月+16%），但是新开工较2019年同期跌幅扩大6.5ppt至-10.5%，同时施工面积净增额也较2019年同期下降13%。我们认为投资高增但新开工走弱这一格局的形成，除部分房企削减非必要开工外，“两集中”后首轮土拍整体竞争较为激烈，房企在资金铺排上或更倾向于在手现金以获取优质土地资源也是重要原因，这可能导致建安投资强度边际减弱而土地投资强度边际走高，最终总体投资仍实现高增。往前看，我们认为这一格局5月仍会延续；但自三季度起，由于前期销售高增、库存偏低，同时首轮集中拍卖宅地陆续入市，新开工边际或将有所回升，投资整体仍将延续韧性。

4月房企到位资金仍充裕。4月房企到位资金较2019年同期增长18.9%，|其中国内贷款/定金及预收款/个人按揭贷款分别为持平/+33.5%/+21.3%。

估值与建议

地产股短期受政策面扰动可能仍以波动为主，3-6个月维度把握优质龙头低吸机会。我们认为近期由于热点城市房价上涨压力明显、土拍市场热度不减，市场对政策面的担忧情绪可能仍将在二季度压制板块表现。我们建议投资者在波动中等待和把握低吸机会，尤其若下半年楼市及土地市场热度回落，板块或将迎来更有利环境，个股层面推荐“均好型”的低估龙头：A股推荐万科、保利、金地、金科，港股推荐中海、融创、龙湖、华润、旭辉、宝龙、越秀。

风险

流动性超预期收紧；疫情超预期升级；房企竣工结转进度不及预期。