行业近况

“五一”期间12 个样本城市新房销售面积日均同比增长27%（4 月+53%），较2019 年同期日均增长59%（4 月+26%），但各城市间销售增幅分化明显。4 月百强房企销售额环比基本持平，同比增长34%，较2019 年同期增长35%。“五一”

节前一周4 城出让首批“两集中”宅地，4 月累计宅地成交建面在高基数下同比微增1%，5 月中上旬仍将有9 城陆续进行首批“两集中”宅地的招拍挂程序。

评论

“五一”期间新房销售总体延续此前增势但分化明显。“五一”期间我们监测的12 个样本城市新房销售面积日均同比增长27%（4 月+53%，2020 年以“五一”

小长假为契机，各地经济活动开始逐步从疫情影响中恢复），较2019 年同期日均增长59%（4 月+26%）。此外，新房销售增幅在各城市间分化明显，北京、深圳、青岛、济南、泰安同比有所下跌或仅微增，武汉、苏州、南京、大连、温州、莆田、淮安同比增幅显著。需要提示的，由于假期新房成交登记可能存在时滞，上述数据或较真实情况存在一定偏差。

4 月百强房企销售额边际平稳，同比增逾三成。4 月克而瑞口径百强房企销售额环比基本持平，同比增长34%（3 月+59%），较2019 年同期增长35%（3 月+31%），其中Top10/30/50 房企分别同比增长25%/30%/30%。1-4 月百强房企销售额同比增长67%，较2019 年同期增长42%。

“五一”节前4 城首批“两集中”宅地密集成交，溢价率未降。“五一”节前一周（4/26-4/30）广州、重庆、无锡、沈阳先后完成首批集中供应宅地的招拍挂流程，累计成交建面分别达799、695、199、366 万平方米，带动当周300 城宅地成交建面同比增长61%，4 月宅地累计成交建面在高基数下同比微增1%，4 月平均土地溢价率为27%（3 月18%）。5 月中上旬，9 城（杭州、北京、天津、福州、深圳、厦门、青岛、济南、南京）将继续出让首批“两集中”宅地，成交建面或将继续走高。

估值与建议

年初以来新房销售增势始终保持稳健，“五一”期间该趋势也有所延续但区域间分化明显；土地市场方面，“五一”节前一周4 城首批“两集中”宅地密集成交，成交总量边际走强但溢价率并未下行，与此前市场预期和政策设计初衷有所背离，短期政策面或仍有平稳地价及房企预期的压力，板块情绪可能承压。往前看，考虑到当前土地市场热度较高更多是前期销售高增、推地偏缓背景下的结构性问题，至第2、3 轮集中土拍或将有所缓解，同时“三道红线”等供给侧改革措施更加有利于管理能力突出、财务安全或处于改善通道的优质龙头，我们建议投资者在3-6 个月维度上积极把握板块波动中低吸机会：A 股推荐万科、保利、金地、金科、中南建设、阳光城，港股推荐中海、融创、龙湖、华润、旭辉、宝龙、越秀。此外在物业管理板块，中长期维度，我们看好资源实力强、基本面优、增长快且确定性高的行业龙头，推荐碧桂园服务、华润万象生活、融创服务、绿城服务、永升生活服务、金科服务；短期维度，综合考虑增长和估值，我们认为世茂服务、金科服务、绿城服务的风险收益可能更优。

风险

融资和信贷政策超预期收紧；海内外疫情进一步升级；房企竣工及结转进度不及预期，拖累业绩表现。