本期投资提示：

事件：8 月7 日，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称《指引》），自公布之日起施行，是早前5 月征求意见稿的正式落地。

“稳中有进”总基调不变，基础设施REITs 试点有望尽快落地。本次《指引》共51 条，主要对产品定义、参与主体资质与职责、产品注册、基金份额发售、投资运作、项目管理、信息披露、监督管理等进行规范。与征求意见稿相比，《指引》中对于严格风险管控、强化信息披露、投资者适当性管理等方面更加重视，同时进一步完善了基金份额发售、基金借款和扩募安排等细节内容。此外，也实现了部分条款的放松，例如增加了可参与机构投资者范围、项目原始权益人超过最低持有比例（20%）的基金份额部分锁定期由5 年缩短至3 年等。总体仍显示了政策层面对于“聚焦优质资产、坚持权益导向、强化机构主体责任、有效防控风险”的试点基本原则的贯彻坚持，本次《指引》落地后，有望推动基础设施REITs试点尽快平稳落地。

适时推出公募基础设施REITs，是盘活存量资产、提升投融资效率的重要举措。中国拥有全球最大的基础设施存量，按照6.9%折旧率采用永续盘存法，我国基础设施存量超过78万亿元，考虑到REITs 主要以经营性基础设施资产作为标的资产，根据财政部CPPPC 中心项目库数据，以管理库中使用者付费类项目占比约9.6%进行计算，则全国存量基础设施运营类资产体量约为7.5 万亿元，我们认为推行公募基础设施REITs 有利于盘活存量运营资产，提升投融资效率，降低地方政府杠杆率。

推动优质基础设施资产价值重估。参照美国REITs 经验，从投资收益表现来看，1972 年至2019 年期间，权益型REITs 复合年化收益率达11.82%，超过道琼斯工业指数（7.49%）、纳斯达克综合指数（8.86%）和标普500 指数（10.67%）；从分红收益率的角度来看，权益型REITs 分红收益率为3.70%，显著高于标普500 的1.85%；以此为基础，优质REITs也显著的获得溢价。

对于企业而言，重构盈利模式。根据海外发展经验，存量时代龙头企业的共同之处是强化管控能力、通过产业链延伸等方式实现盈利能力提升以抵抗行业负面冲击，形成核心竞争力：例如大衰退后日本企业致力于资产负债表修复，并不过分追求规模，在2013 年外部需求改善的时选择维持产能赚取更多利润，5 年利润率实现5 倍增长；法国VINCI 则通过产业链延伸介入高附加值环节，进行全生命周期的协同管理优化，最大限度获取利润，2000年至今净利率提升已超过2 倍。

投资建议：公募REITs 的核心是底层不动产的质量和运营管理，建议关注：1）拥有专业投资运营实力的民企龙元建设（子公司龙元明城专注于PPP 项目投融资、建设和运营管理，拥有8 名财政部、发改委PPP 双库专家）；2）基础设施资产存量较大的央企，从资产量来看，由于我国央企、国企的融资属性较强，在基建高速扩张期沉淀了大量的运营类资产，使得基础设施REITs 的原始权益人主要为政府（城投平台）与基建国企央企，关注中国中铁、中国铁建、中国交建、中国电建等；3）深耕试点区域的企业（上海建工、隧道股份、中设集团、苏交科）。