核心观点

前三季度房企营收增长明显、业绩普遍改善。我们统计的131 家A股上市房企前三季度86 家企业扣非后归母净利润同比增长，占到整体的66%。131家上市房企营收总计达到7422.2 亿元，同比增长45.2%，扣非后归母净利润总计568.3 亿元，同比增长54.4%。第三季度，单季营业收入总计为2643.8亿元，比去年同期增长48.0%，单季度扣非后净利润为184.2 亿元，比去年同期增长124.3%。

销售回款提升明显，负债率普遍下降。前三季度，131 家上市房企前三季度销售回款总额达到11115.4 亿元，已超2015 年全年的回款，同比增长达到51.3%。受益于销售回款的提升，公司有息负债率、净负债率持续下降。截至2016 年9 月底，131 家上市房企的有息负债率为33.3%，较2015 年年底下降了1.4 个百分点，净负债率为78.8%，较2015 年年底下降了10 个百分点。有息负债结构中，应付债券比重显著增加，从2015 年底的18.4%提升到28.5%。

企业分化明显，小型房企业绩弹性高，大型房企盈利能力最强。前三季度，大、中、小三类型房企营业收入同比增速分别为41.4%、58.6%、50.6%。

扣非后归母净利润同比增速分别为21.5%、167.4%、173.2%。小型企业业绩弹性最大。盈利能力方面，大、中、小型房企毛利率分别为31.1%、26.8%、25.9%、净利率分别为10.5%、7.7%、9.3%，ROE 分别为7.6%、5.2%、4.1%，大型房企盈利能力最强，呈现强者恒强态势。

投资建议与投资标的

我们认为销售到业绩的传导尚需时间，企业的业绩将继续改善。政策调控的背景下，房企集中度会进一步提升，大型房企的相对优势将会更明显。

我们认为有三条主线值得看好：1）推荐布局在房价上涨较慢、供求关系较为健康区域的房企，包括成渝城市圈的金科股份(000656，买入)、迪马股份(600565，增持)，杭州区域的滨江集团(002244，增持)、广宇集团(002133，买入)，建议关注新湖中宝(600208，未评级)；2）房地产龙头企业，推荐万科A(000002，中性)，建议关注招商蛇口(001979，未评级)、华夏幸福(600340，未评级)；3）推荐布局存量市场的综合房地产服务商世联行(002285，买入)和进军房地产基金管理的嘉宝集团(600622，买入)。

风险提示

销售大幅低于预期。

政策调控严厉程度高于预期。