楼市景气稳步提升，库存去化持续下滑。2016 年前8 月成都主城区商品住宅成交632 万平，同比增长11%，月均成交79 万平米，较2015 年全年月均成交上升6.8%，前8 月成都事手房月均成交82 万平米，同比去年月均值上升44%，已达到与一手房市场持平规模。成都房价整体平稳，统计局数据显示8 月成都房价环比上涨0.9%，同比仅上涨4.8%。7 月末主城区住宅库存量降至722.5 万平，去化月数降至8.94 个月的历史低位。

上半年首改首置占市场需求94%，前十名房企市占率23.2%。

区域分化，主城区表现优于周边区县。无论周边区县还是主城区，上半年成交面积基本均超过供应面积，库存持续下滑。青羊、武侯等区域供销比仅36%、52%，新房供不应求明显，新房供不应求也是导致上半年事手房持续活跃的重要因素。各区域房价涨幅各异，中成房业数据显示，武侯区与青羊区房价上半年同比上涨21.4%和18.6%，领涨全市，明显高于周边区域。主城区库存及去化压力明显小于周边，高新区、青羊等去化月数仅8-9 个月，进小于周边新都（14 个）和郫县（13 个月）等。

土地市场逐步升温，全国房企争相布局。2016 年前8 月成都宅地成交建面681 万平米，同比下降19.2%。前8 月土地成交楼面地价3669 元/平米，较2015 年全年均值上升55.3%。仍开发商拿地情况来看，前8 月恒大在成都斩获7 块土地，万科、保利、金科、北辰等开发商均竞得多宗土地，全国房企争相布局成都市场。

单核经济、高校众多叠加高租金回报率，补涨潜力大。成都属于典型单核经济， 2015 年GDP 占全省比例高达36%。 2015 年成都常住人口1466万，户籍人口1228 万，同比分别增长1.6%和1.4%，保持稳步净流入趋势，截止2014 年高校数量56 所，在校生人数达73 万人。2016 年8 月成都收入房价为比4.6，高于郑州（3.3）、合肥（3.5），杭州（2.8）等多数同类城市。世联数据显示成都租金回报率达5.5%，高于全国首套房平均利率4.44%及事套房平均利率5.39%，成为大中城市中唯一可以以租抵供、以房养房的城市。我们选取各个区域代表性事手房楼盘，根据链家提供的销售价格和租金价格计算，月租金与月供比值普遍超过65%。

开发商及楼盘调研小结：补涨已在路上，看好城南板块。1）7、8 月以来外地购房客明显增加。2）7、8 月房价开始加快上涨。7、8 月房价开始上涨，我们调研万科锦西润园项目，8 月首周首开10000 元 出头每平米，第二周加推直接上涨 300-400 元/平米。3）城南南延线板块领涨成都。城南板块为成都市政府所在地，未来也是成都重点发展区域，资源配套领先叠加地铁学位等优势，城南板块房价领涨成都，也是外地投资客主要集中地。

我们草根调研的某楼盘年初首开1.1w/平米，预计10 月加推1.5w-1.7w/平米，依旧认购火爆。4）主城区首套首付比例2.5 成，利率8.5 折；周边首套首付2 成。

风险提示：基本面大幅恶化的风险。