楼市欣欣向荣，量价快速攀升：2016 年1-8 月厦门一手房成交219 万平米，同比增长11.9%。相比于一手房，二手房成交更加活跃，2016 年1-8月月均成交49.7 万方，较2015 年全年月均值增长60%，占新房成交比值由2014 年的58%提升至2016 年的182%。政策利好、成交井喷叠加地王频现催生上半年房价暴涨行情，国家统计局数据显示7 月末厦门房价同比涨幅达39.6%。8 月末厦门住宅库存量降至206 万平，去化月数降至9.3个月，5 到6 月份一度降至5.2 个月的低位。上半年销售五强市占率29.3%，其中前四名均为厦门本土国企。144 平米以下的首置首改房为成交户型主力，约占全部成交的75.5%，外地购房者比例超过60%。

岛外量价表现优于岛内，整体依旧供不应求：岛内由于土地供应少新盘较少，近年来成交占比持续下滑。2016 年1-8 月岛外四区总成交180.5 万平米，占全市总成交的82.4%，较2011 年提升14.4 个百分点。考虑到近年来厦门土地出让主要集中在岛外，预计未来岛外四区仍将是厦门新房成交主要集中地。仍房价涨幅来看，尽管岛内供需关系更紧缺，但由于岛外房价基数更低、加上岛外频频出现地王，导致房价上涨幅度高于岛内。2016年8 月集美与翔安区房价同比上涨66%和61%，领涨全市，岛内湖里、思明房价同比涨幅也达到27%和37%。仍各区住宅供销比来看，上半年各区普遍住宅成交面积远大于供应面积，即使供销比最高的海沧区也仅0.8，思明、湖里、翔安供需比均在0.5 以下，显示市场整体依旧供不应求。

地王频出，供应向岛外倾斜：2016 年1-8 月厦门住宅类用地成交102 万平米，同比下降2%。上半年房价大幅上涨直接导致宅地市场火爆，地王频现，8 月26 日厦门融创30.76 亿竞得翔安地块，楼面地价达37512 元/平米。1-8 月厦门宅地成交楼面均价26815 元/平米，较2015 年全年均值上升160%，8 月宅地成交平均溢价率高达141%。分区域来看，岛内由于土地稀缺加上开发充分，除2015 年外近年土地供应持续处于较低水平，岛外四区逐步成为土地供应的集中地。2016 年前8 月岛外四区土地供应306 万平米，远高于岛内的12 万平米。

调控力度持续升级，楼市或量缩价稳：为抑制房价过快上涨，厦门分别出台了7.15 限贷和9.5 限购新政。根据我们的草根调研情况，豪宅由于总价高，受7.15 限贷影响冲击更大，由于外地客购房占比超过60%，限购实施对中小户型等低总价投资型产品冲击较大。9 月5 日限购前一周厦门一二手房分别成交1028 套和2048 套，环比分别上涨73.6%和52.8%，限购后快速下滑至414 套和1002 套。由于价格高位加上限购对外地购房者的限制，四季度厦门成交量或持续滑落，但考虑厦门楼市持续供不应求，加上地王效应仍在开发商亦无降价动力，预计四季度价格或整体平稳。

楼盘调研小结：限购执行较严，效果立杆见影，：1）限贷对豪宅冲击大，限购对刚需改善冲击大。豪宅由于总价较高，受7.15 限贷首付比例上调影响较大；由于外地购房者占比较高，9 月 5 日限购后，部分中小户型楼盘上访量下降一半以上。2）外地客占比高，超过60%。主要以闽南区域及北京等一线城市投资客居多。3）厦门5 月1 日前计算房产持有年限，为按照合同签订日期起算而非房产证登记日期，直接导致部分新房才交房不久就已经满2 年（出售免征增值税），也是导致房价快速上涨的重要原因。

5 月1 日后改为按房产证登记日期起算。4）首套首付比例2.5 成，利率以9 折为主。5）限购执行较严。

风险提示：区域基本面大幅下滑的风险。