投资要点

步入业绩收获期,迎来报表最好时光:2015 年至今,政策持续扶持叠加利率下行,地产行业呈现复苏趋势,1-7 月全国商品房销售面积累计同比增长26.4%,销售金额同比增长39.8%。伴随销量回升,开发商资产负债表逐步修复,利润表回升,现金流量表明显好转。上半年行业整体营收同比增长39.5%,归母净利润增长18.1%,较2015 年全年分别提高31.5 个和14.9 个百分点。其中扣非后净利润更是同比增长36%。

内控费用,外谋变革。上半年板块整体毛利率27.5%,较2015 年同期下降1.4 个百分点,较2015 年全年下降1.1 个百分点。考虑到2015年至2016 年上半年房价大幅上涨,预计短期主流房企毛利率有望小幅回升,但中长期来看,由于地价上涨幅度大于房价上涨幅度,叠加人力成本上升,开发商结算毛利率仍面临下调压力。为应对毛利率下滑,开发商一方面着力内控费用率,上半年三费占比同比下降1.2 个百分点至9.04%,另外积极转型进行多元化业务以改善利润结构。

销售靓丽,去化创新低:上半年上市房企销售商品、提供劳务收到的现金为8599.9 亿元,同比增长51.8%,较2015 年全年增速提升34.6 个百分点,高于全国商品房销售额同比增长42.1%的表现。TOP10 市占率由2015 年末的11.3%提升至12.9%。龙头房企依靠强大的运营能力和灵活的战略布局,持续扩大市场份额。销售爆发背景下,上市房企整体去化周期由2015 年末的3.1 年下降到1.98 年,创2009 年以来新低。

投资扩张,杠杆收缩。开工提速叠加地价高企下的被动补库存导致上半年房企现金流支出大幅增加,上半年上市房企整体购买商品、接受劳务支付现金5944.8 亿元,同比上升29.3%,较2015 年全年增速提升30个百分点。从龙头房企新开工增速来看,万科、保利、金地上半年新开工同比分别增长64.6%、26.9%和21.9%,金地更是上调全年开工目标。截止上半年末,板块剔除预收款后的资产负债率为53.3%,较上年末略降2.8 个百分点;净负债率为96.2%,较上年末下降2.1 个百分点。

持续看好下半年板块配置价值:近期部分二线城市收紧限购或限贷政策,依旧维持中期策略观点,库存分化决定量价分化、政策分化,后续不排除个别热点城市政策进一步收紧,但考虑大多数城市去库存压力依旧较大,因城施策仍将是主基调。弱市震荡行情下,持续看好下半年板块配置价值:1)8 月重点城市成交同比涨幅较7 月扩大7 个百分点,即使增速下行不改全年销量创新高;2)上半年净利润同比增长18.1%,2016-2017 年行业业绩高增长确定;3)板块与剔除金融板块全部A 股PE 比值为47.8%,低于2013 年末(49.2%),处于历史低位;4)短期调整后,部分个股股息率优势再次凸显。建议关注:1)拥有独特资源禀赋、折价高的招商蛇口、中洲等;2)高股息率的首开、金融街、保利、金地;3)具备安全边际的转型个股广宇、宋都等;4)央企改革标的南国、华侨城等;5)员工持股倒挂或股权激励解禁的泰禾、皇廷、新湖中宝等。

风险提示:销售不及预期风险。