地产政策加快主动去库存，渐进式影响消费建材企业报表2022H2 以来，房地产市场政策端延续偏暖，但实物量仍需进一步改善。但24 年5 月国家明确地方收储模式，各地收储措施细则陆续出台，我们认为地产进入主动去库存的新阶段；存量/增量房贷利率差距拉大，市场对于存量房贷利率下调预期趋于强烈。回顾比较14-15 年和本轮地产周期内政策路径，我们认为当前系列政策短期有助于托底竣工需求，直接或间接帮助建材企业资产端止损；中期平滑房价波动，进而促进销售预期修正，稳定消费信心，或一定程度催化零售市场；远期推动开工企稳，但周期或拉长。继续重点推荐渠道转型快、品牌力强的C 端建材北新建材、伟星新材、兔宝宝。

政策要素已备，静待基本面企稳

22 年7 月中共中央政治局会议首提“保交楼”；10 月房企再融资通道全面放开；23 年7 月首次定调地产市场供求关系发生重大变化，随后需求侧政策如首付比例下调、“认房不认贷”等陆续出台；24 年5 月提出支持政府回购土地和商品房“收储”。对照14-15 年，自地产政策明确反转后（限购限贷放松），历时8 个月房价率先企稳，销售面积同比随之回正，最终传导至库存于16 年2 月达峰，基本面企稳滞后政策反转约3 个季度，且二手房价或是重要观察信号。我们认为本轮地产周期去库存的基本要素已具备，但本轮政策“收储”效果仍有待观察，对地产基本面提振速度或慢于上轮周期。

龙头规模扩张暂缓，二线企业出清或加速行业变革14-15 年周期后，龙头企业顺应地产景气度修复市占率加速提升；而本轮周期，地产商业模式调整带动行业β下行，需求承压叠加资产负债表应收风险，及潜在现金周转压力，行业出清推动龙头市占率被动提升，结合24H1 半年度消费建材企业经营表现，我们预计短期消费建材企业经营重心或在资产负债表修复，其次为渠道转型，逐步摆脱“地产依赖症”，短期规模扩张放缓，部分二线企业未来存破产或重组可能，供给侧破局或先于行业β修复；供给破局后，存者为王，营收利润有望重回增长。当前板块估值已接近回调至18/19 年低点，重点关注24/25 年经营业绩能否企稳。

本轮“收储”可能传导路径：托底竣工-平滑房价波动-新开工修复我们认为本轮地产主动去库短期有望从2 条路径产生影响：1）收购市场化存量房，助力地产企业资金回笼，支撑保交付，或阶段性为竣工托底；2）直接“收储”工抵房，前期计提较多减值损失的公司存报表修复可能。中期看，市场买盘增多，狭义库存去化或平滑房价跌幅，加快触底企稳进程，有助于调节市场对于销售的悲观预期，若降低存量房贷利率，或刺激消费信心修复，存量整装时代来临背景下，建材零售或存增量支撑。远期看，“以购代建”模式或推升保障房供给，一定程度替代期房需求，政策效果传导至开工修复进程拉长，但考虑多数保障房为毛坯房，建材零售需求有望维持。

风险提示：历史经验失效；“收储”实际执行进度偏缓；地产量价持续超预期下滑。