核 心 观 点

2018年1月之前我们准确提示了板块的超额收益行情，4月提出没有Beta向上行情，7月调低了行业投资评级明确提示风险，10月19日是一个关键的节点，政策底信号释放，后期公募积极调仓，赚钱效应从沪深300开始转向均衡，有亮点或超跌的中小市值反弹行情此起彼伏。

房地产行业在2016-2017年发生大面积价值重估之后，居民加杠杆已经趋于饱和，2018年7月底政治局会议明确提出“遏制房价上涨”，房地产赚钱效应将逐步萎缩，购房预期受到长效机制影响加大、部分房企将遭遇融资、回款和还债的三重压力，但房地产市场规模依然很大，而且定价体系坚实，资产包的流动性及估值弹性更大，行业存在结构性的风险和机会。预计2019年上半年能看到行业基本面下行、下半年看到资源整合和政策宽松，地产行业洗牌后估值压制否极泰来，之后看好地产板块的估值抬升行情。

在基本面下行期， 推荐现金流充裕、融资成本低、防御性强的头部个股。重点推荐万科A（000002）、保利地产（600048）、招商蛇口（001979）、金地集团（600383）、中国金茂（0817.HK）等；

在市场结构分化阶段，相对看好货值充裕、产品竞争优势突出的头部房企或一二线占比高的二线房企。重点推荐融创中国（1918.HK）、中国恒大（3333.HK）、碧桂园（2007.HK）、龙光地产（3380.HK）、阳光城（000671）等；

在行业资源整合高峰过后，地产出清将带来明显的投资机会，大部分中小房企可能退出行业谋求转型，估值有望迎来显著切换。重点推荐华夏幸福（600340）、泰禾集团（000732）、世荣兆业（002016）等。

风险提示：销售下行周期较长、长效机制落地、信用风险加剧等。