投资要点

两会来临，把握政策不确定性降低带来的投资机会。2018 年2 月申万房地产板块整体下跌11%，在申万28 个子行业中跌幅第一，成交量3563 亿元，环比下跌53%，主要因为地产板块在1 月涨幅第一，流动性挤兑造成蓝筹补跌。同期沪深300 下跌6%。目前A 股市场整体上呈现弱市特征，地产板块基本面持续向好但政策不确定性依然存在，展望全年具有相对配置价值（高业绩增长、低仓位配置），又有绝对配置价值（政策不确定性降低及边际宽松、资源整合带来的超预期），建议积极把握两会之后政策不确定性降低带来的投资机会。

三四线维持强势，返乡置业是看点。2018 年2 月，60 样本城市新房月销均值2962 套，环比下降39%、同比下降24%，累计同比下降8%；调控二三线城市月度同比下降37%，一线城市月度同比下滑较多达53%，其它城市环比和同比均上涨6%。从1-2 月房企的销售数据来看，返乡置业的成交热度不减，三四线占比高的房企二月销售表现较强。

房地产企业购置土地面积年末显着增加，企业补库存需求显着。2017 年房地产企业购置土地面积25508 万方，同比增长16%，增速为7 年来新高；土地购置费23169 亿元，同比增长23%；土地购置成本持续上升至9083 元每平米，同比增长7%。

北京银监局要求金融机构，审慎发放房地产抵押贷款和房地产领域并购贷款。

政策利空中小房企，但利好一线房企进行土地拓展或房地产领域的并购业务。2018 年继续支持保障性住房的融资需求及首付合规的个人住房贷款，重点打击综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡资金用于购房。

核心城市首套房贷利率多数无折扣，额度持续偏紧。目前四大行首套房贷利率在深圳、广州、北京均已上浮，贷款利率分别为基准利率的1.1 倍、1.05 倍、1.05 倍；上海目前首套房贷利率仍有折扣，约9-9.5 折。二套房贷利率上海仍为1.1 倍，深圳为1.1-1.2 倍，广州为1.1-1.15 倍，北京约1.2 倍。

2018 年看好地产板块，“强于大市”的投资评级，建议综合从股票流动性、业绩确定性和销售增长弹性去选股，A 股推荐保利地产、万科A、新城控股、金地集团、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福等，港股推荐碧桂园、旭辉控股、龙光地产、禹洲地产等。

风险提示：信贷政策或进一步趋紧、销售情况不达预期等。