房地产就是开发经营、人民币贬值会威胁房地产市场、货币宽松减弱房价就不涨、行业处于周期高点、多元化和壳资源是行业转型的核心机会是几个典型“误区”。行业左侧属性降低系统性机会，但积极变化正在发生，自下而上机会陆续凸显。

误区1：房地产行业就是开发经营。从典型城市案例观察，房地产业增加值构成中的中介经营活动、管理活动以及自有住房服务合计均与开发经营相当。意味着仅从开发经营活动的角度观察行业将低估行业周期变化以及存量时代的成长性机会。房地产仍是宏观对冲的有效工具，维持全年投资5-8%判断。

误区2：认为人民币贬值会威胁到房市。通常认为当前的人民币贬值预期会导致资金外流而冲击房市。一方面，数据显示“房地产→经济→汇率”是传导路径，决定了房地产是因而汇率是果，汇率本身是随着周期行业运行而变化的。另一方面，我们仍维持地产行业大周期到19 年左右的判断，也即房地产和经济的周期性企稳也会带来汇率的企稳，前期贬值乃周小川所谓“补课”。

误区3：认为货币宽松边际减弱了房价就涨不动了。全局房价更和居民通胀预期相关，而不是全局货币的量或价，而货币活化指数（M1-M2）恰好很好的预测房价上涨，因货币活化更体现居民通胀变化预期，同时，不考虑价格因素，货币对实体传导存在时滞，央行上调年度通胀预测是强化居民通胀预期。

误区4：行业处于周期高点。我们认为，小周期高点已至，但中周期尚未走完。此轮复苏至今已近2 年，政策结构性转向及量价表现也符合小周期高点特征，可类比上轮周期（2008-2014）的2010 年左右。但宏观环境未转向，行业小周期调整后还有下一轮小周期，看好未来相对低斜率的复苏。

误区5：多元化或者壳资源是房地产转型的核心机会。我们认为，向存量新经济延伸才是房地产转型的长期价值所在，重申“交易/物业服务/存量优化”三大核心路径。多元化或者壳资源本身存在极大的不确定性，即便转型落地，后续业绩也存在很大不确定性（即能力圈问题），所以必须关注安全边际。

行业左侧属性降低系统性机会，但此前估值已明显回落，并且积极变化正在发生，自下而上的配置机会陆续凸显。选股关注“资源/业绩/主题”等角度，重心仍在蓝筹和白马。蓝筹首选【蛇口】，白马组合首选新经济标的【世联】和价值型标的【华发/荣盛/首开】。房地产转型的长期价值在于“存量为王”，看好搜房回归概率；多元化转型需关注安全边际，大健康方面，【苏宁】复牌补跌可重点关注，【世荣】已略有折价；大金融方面，房地产基金决胜未来，关注【嘉宝】。资产整合主题，关注【南国/沙河】。

风险提示：行业销量调整节奏慢于预期；多元化转型低于预期。