投资策略

1、5 月，一二线城市地王频出：①27 日，信达地产以123 亿（溢价率96%）夺下杭州奥体中心地块，创出杭州总价地王；②13 日，南京建邺地块为“主业非地产”

央企夺得，刷新南京单价地王；③11 日，上海“3〃25”新政出台尚不足50 日，拍卖的3 宗纯宅地溢价率全部超过100%，刷新区域最高楼面价；④5 日，北京昌平3 宗地块均刷新区域新高，并全部“面粉贵过面包”。

再往前溯：①仍是南京，今年前4 月拍出7 个区域“地王”；②苏州4 月上旬刷新3 个区的“地王”纪录；③4 月底合肥出让6 宗地块，单日揽金超过110 亿元；④同在4 月底，厦门总价和单价双料“地王”产生。根据克而瑞数据，今年以来，中国22 个热点一二线城市土地市场持续高热，“三高”（高总价、高单价、高溢价）地块达118 宗之多，其中有51 宗地溢价率在100%以上，最高达400%。

2、究其原因，我们认为主要是：①楼市火爆情绪蔓延至土地市场，2015 年至今的“去库存”大潮使得房企“补库存”欲望强烈；②二线城市楼市政策较一线温和，加之部分城市新增供应稀缺导致供需失衡；③对房价的长期看涨情绪。

3、回顾历史：①2010 年3 月15 日，北京“地王”纪录一日之内刷新三次，40 天之后，调控楼市的“新国十条”出台，销售数据从4 月之后进入明显的下行通道，地产指数从4 月后掉头向下，全年跑输大盘12 个百分点；②上一个“地王”频出的高峰——2013 年（全年刷出65 个地王项目），全年楼市政策趋紧，“国五条”、14 城出新政加码楼市调控、“京七条”……全年销售增速呈收敛态势、下半年调整显著，全年地产指数震荡下行，跑输大盘4 个百分点，尤其在地王频出的下半年走出明显的下行趋势；③今年3 月3 日（地产股价小反弹高点）至今，地王频出，地产股指数累计下跌9％，跑输大盘9 个百分点。

4、我们维持年初年度策略对基本面的预判“行业销售增速于2016 年上半年见顶”

（详细论述请参见年度策略《大机会或在“重组”》或下半年策略《寻找“价值+成长”》），目前调整已经开始：①政策基调已有所收紧，信贷的宽松程度也有所减弱；②房价上涨对购买力有负面影响；③政策和货币宽松的边际效应会递减；④一线城市楼市已率先出现调整迹象。我们判断：根据历史经验，近期“地王频出”

或意味着“楼市高位调整”在不久之后将会出现。

但同时我们亦再次强调：若出现这样的调整，将利于行业风险释放、增加行业韧性：

销售火热、房价飙涨时，政策收紧，压一压、降降温，让价格横住、让杠杆消停，等真实需求逐渐累积、购买力逐步提升，再重新放开政策、放松货币，营造新一轮适合购房的环境、开启新一轮热潮。因此我们对于后续可能出现的调整并不感到意外和悲观，调整的导向是强调对分化市场的区别对待，是在挤出与消化泡沫，让地产回归本质，这样的调整是利于行业长期发展的。毕竟，休息一下，才能走得更远。

5、目前地产板块各项指标均好（请参考我们下半年策略中对房企的总结），整体估值不贵，长期投资者不妨长线布局、守候。我们判断下半年板块的“成长+价值”

主线有望获得超额收益，建议寻找同时满足如下三个维度的个股：2016 年业绩高增长（按WIND 市场一致预期并用预收款的覆盖度来检测业绩高增长的锁定性）+较低的净负债率+绝对估值低（PB 或P/NAV 低），精选品种有：广宇集团、冠城大通、中南建设、迪马股份、招商蛇口、鲁商置业、厦门国贸、苏宁环球、滨江集团、华夏幸福、保利地产、天健集团，同时，继续维持对皇庭国际、京汉股份、银亿股份、中天城投、格力地产、世荣兆业等的“买入”评级。