事项：

2016年1-4月房地产开发投资及销售情况：投资同比增长7.2%，增幅进一步扩大1个pct；新开工同比增长21.4%，增速提高2.2 个百分点；销售面积同比增长36.5%，增速提高3.4 个pct；销售额同比增长55.9%，增速提高1.8 个pct；土地购置面积同比下降6.5%，降幅收窄5.2 个pct；土地成交价款同比下降0.2%，1-3 月为增长3.7%。

评论：

销售高增长符合预判

4 月销售继续高增长符合预期：①2015 年年度策略《短享繁荣，长思变革》我们即前瞻性提示行业将迎来小周期繁荣，至今已逾16 个月；②我们1 月初发布的2016 年度策略《行业大机会或在“重组”》的扉页中即明确提出今年上半年繁荣将延续，从目前的数据来看，销售端的持续火热印证了我们的判断。

“再库存”加码

我们在16 年年度策略中提出，“投资、新开工增速由于2015 年销售繁荣的滞后传导及基数效应，预计2016 年全年会出现增长”，并给出了全年增长5-10%的判断，4 月投资额同比增长7.2%、新开工同比增长21.4%的数据符合预期。

另外，部分区域出现地价飙升、地王频出（南京新“地王”获得者为主业非地产的央企）的现象亦值得关注，目前楼市的繁荣很大程度上是投资/投机需求旺盛、金融加杠杆的结果，开发商在二线城市的疯狂“抢地”或存在一定风险。

预计销售在下半年面临压力、全年增速将不如去年高，观点正在得到验证我们维持年度策略中“行业销售增速于2016 年上半年见顶”的观点，主要原因如下——①如果定义“销售增速探底到增速见顶”为“销售复苏-繁荣期”，观察历史数据：“销售复苏-繁荣期”的时长大约为一年左右，如08 年12 月-09 年11 月、12 年2 月到13 年3 月。本轮“销售复苏-繁荣期”从2015 年2 月销售增速彻底探底至今亦达16 个月，从历史规律来看，拐点或已不远；②房价上涨对购买力有负面影响；

③政策、货币宽松的边际效应是递减的；

④风向标城市的领涨区域的二手房成交已出现滞涨现象（量缩价微调）。

从现状来看，调整已经开始，我们的预判正在逐步得到验证——①在人民日报《开局首季问大势》中权威人士指出，“房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化‘去库存’，而不应通过‘加杠杆’去库存”！本轮小周期以来部分一线城市及二线城市的房价的暴涨，很大程度上是投资/投机需求旺盛、金融加杠杆的结果，权威人士对于地产回归本质的描述，给“去库存”定下了基调，打破了“加杠杆"的逻辑；②4 月信贷数据大幅下降，房贷政策收紧是原因之一，这也在一定程度上印证了此前媒体报道的"4 月底央行通过窗口指导要求金融机构控制信贷投放规模和节奏"。"紧信用+宽财政"，未来货币政策将以"脱虚入实"为导向，大类金融资产将在一定程度上"去杠杆"；

③据中指院数据，上海、深圳等一线城市的从严限购使得成交量急剧下滑，尽管房价高企，但有价无市；部分二三线城市亦进入了“买涨不买跌”的观望期，尤其是二手房市场买卖双方的议价空间加大。

前期“偏谨慎”的策略已得到印证，不妨长线守候基于对地产行业周期阶段的准确把握，结合我们总结的小周期内地产股的投资规律，我们得以对地产股的表现作出较为准确的判断：

在以年为长度的中观策略上我们预判均得到了验证——①2014 年年度策略《把握低估值下的防御性机会》推荐以龙头白马代表的传统地产股，精准地判断对了2014 下半年波澜壮阔的传统地产股行情；

②2015 年年度策略《短享繁荣，长思变革》领先同行、旗臶鲜明提出“2015 年将开启销售繁荣，但地产牛股来自转型”；

③2016 年开年我们发布年度策略《大机会或在“重组”》，预判2016 年A 股市场风险溢价将上升、风险偏好将下降，地产基本面在春季仍将延续去年以来的小周期繁荣，今年以来股市走弱、一线及部分二线城市房价暴涨，印证了我们的前瞻性判断。

在以月度为单位的短期博弈中，我们也看得较准——①2016 年2 月《超跌有望反弹，可以积极些》建议搏超跌反弹，其后沪深300 指数最高反弹9%、房地产指数最高反弹12.5%；

②2016 年3 月《铁律仍难打破，机会仍需等候》+《越繁荣、越烦恼》对传统地产股偏谨慎建议兑现收益，3 月地产指数跑输大盘2 个百分点，以拿地、开发、销售为模式的传统地产股及中介股多数高开低走，月线收阴，印证了我们的判断。

今年以来地产板块股价表现虽疲弱，但毕竟估值不贵，对长期投资者而言，不妨长线守候，我们维持对万科、招商蛇口、华夏幸福、苏宁环球、皇庭国际、泰禾集团、湖北金环、广宇集团、格力地产、天健集团、中天城投、世荣兆业等品种的"买入"评级。