核心观点:

整体成交情况:整体成交环比上涨,各线城市出现分化

上周,一线四大城市房地产成交面积138 万平米,环比上周上升17%。我们跟踪的部分二线城市房地产成交519 万平米,环比上周下降2%。上周,整体成交环比微升,各线城市成交出现分化,其中一线环比继续上涨,且北上广深环比均上涨;而二线城市则环比出现微降,其中杭州、东莞等城市环比下滑,南京、苏州等二线重点城市则环比上涨。

分区域看,上周长三角和环渤海区域分别环比上涨7%和6%,其中环渤海样本城市环比均实现上涨,长三角样本城市除杭州、无锡下滑外,其他城市均上涨;而珠三角区域则环比下降4%,主要是受东莞大幅下降影响。

整体库存情况:推盘继续放量,去化速度继续显著加快

上周,周度推盘量环比前一周大幅上升,开发商推盘放量显著。全国15 城市库存指数保持相对平稳,而上海和北京库存指数均环比下滑,其中上海绝对库存量继续创历史新低。12 大城市去化速度继续显著加快。

本周观点:上海、深圳调控政策落地,利于房价上涨预期调整

上周,上海和深圳在同一天先后出台房地产市场调控政策,其中上海严格执行限购政策,非上海籍家庭购房社保缴纳由之前的累计2 年调整为连续5 年,同时执行差别化信贷政策,二套房普通住宅首付比例提升至50%,二套房非普住宅首付比例则提升至70%,此外,政策将强化市场监管,严格监察购房者资金来源,重点查处首付贷、过桥贷。而深圳调控政策则与上海相似,将非深圳户籍家庭购房社保年限由1 年提升至3 年,同时实行“认贷又认房”政策,并将二套房首付比例上调至4 成。前期,深圳和上海房价上涨过快,背离了价值基本面,而此次调控政策的出台,我们认为除了政策本身对于市场的降温作用外,更重要的是在于对房价预期的管理,有利于平抑房价过快上涨,预计未来,一线城市成交市场将逐步呈现量跌价稳。最后,我们需要强调的是,此次,一线城市政策调控并不改变总体政策宽松方向,而是“分类指导,因城施政”思想的进一步延伸,在三四线城市库存依旧高企的背景下,去库存将依旧是政策主基调。投资方面,继续推荐关注主流地产板块阶段性超额收益的投资机会。

本周组合

上周广发地产组合包括广宇集团、嘉宝集团、海德股份、广东明珠和京投银泰。本周广发地产组合保持不变。

风险提示

利好政策落地进度不及预期。行业销售增速低于预期。