核心观点:

行业——政策面宽松下的小周期改善

政策面和基本面的相互博弈导致地产小周期向上和向下波动,而本轮小周期的向上复苏也是开始于政策面的好转。自去年以来,宽松政策分为两步走,第一步是去行政化,强调市场调节机制,而第二步则是引导实际需求加快入市,其中又围绕购房杠杆和购房利率展开(信贷支持)。政策面持续友好带动成交持续放量增长,复苏明显,而价格也呈现环比改善,主要体现在一线城市和二线重点城市的结构性上涨。与此同时,土地市场却稍显冷清,依旧低位运行,主要是持续高企的库存使得供需双方依旧相对谨慎。

公司——销售走强,经营业绩表现稳健

在整体行业基本面向上的情况下,房企销售业绩良好,同时行业集中度延续了前几年上升的趋势,并且规模房企内部呈现出强者恒强的特征。经营业绩方面,板块整体营业收入由于结算规模的增长而提高,毛利率相对于14年全年企稳迹象明显,而费用率降低及投资收益大幅上涨,使得利润水平回升显著。房企投资力度在拿地和新开工两方面均体现为较为明显的下滑,由于一线城市抗风险性较强,使得房企逐步聚焦一线城市,但拿地方式也出现转变,联合拿地和并购项目等逐步增多。企业周转能力出现分化,板块存货周转率出现下滑,但龙头房企周转率却微幅提升,周转能力的分化最终导致ROE的分化,板块ROE有所下滑,而龙头房企ROE却呈现小幅改善。板块投资——主流地产和国企改革

主流地产方面,龙头房企在行业集中度上升的大格局下,在土地储备、区域布局、周转效率以及资金成本等方面有非常明显的竞争优势,强者愈强、强者恒强的行业发展态势进一步确立,同时,以美国经验来看,行业集中度快速提升的过程中,龙头房企相对于其他中小房企,无论是绝对收益还是相对收益都十分显著。

国企改革方面,目前地产行业相关改革也正在有序的推进中,并且改革的路径大体上分为两条主线:第一条,提升资产证券化率,“大集团、小公司”下,集团将旗下资产注入到上市平台,在使得上市公司资产外延式扩充的同时,提高了整个集团的资产证券化率;第二条,实施混合所有制改革,通过引入战略投资以及民间资本,建立完善的法人治理结构,同时建立完善的激励机制,提高国有企业的运营效应。

风险提示政策面预期转变,基本面恢复速度低于预期