事件:7 月全国商品房销售额、销售面积分别为6912 亿元、9650 万平方米,分别同比上涨33.4%和18.9%;新开工面积14252 万平方米,同比下降21.3%;开发投资额8607 亿元,同比上升2.9%;资金来源10353 亿元,同比上升2.8%。

销售是火,紧抓利率调整末端,未来增速将下降

7 月全国商品房销售额、销售面积分别为6912 亿元、9650 万平方米,分别同比上涨33.4%和18.9%,增速较6 月的+32.1%/+16.0%继续好转,城市表现开始逐渐从一线传导至二线,财富转移效应明显,滞后于更灵敏的股票资产价格表现。

我们认为,1)当前是利率折扣的末端,不论是利率市场化尾声、银行吸储成本不再下降,还是银行风险偏好下降、表现为首付比例的提升,都会导致未来对房地产的货币政策将出现边际变差,而央行统一降准降息的政策,对房地产的影响将减少;2)作为两大资产价格的代表性标的,一是股市,二是楼市,在资产价格的同向性上表现十分明显,而因楼市有较高的买入门槛、和较高的杠杆比率,使得量价都较股市有所滞后,当前楼市表现绝大程度反映了股市财富效应转移和风险偏好向略低等级的回归。

开工是冰,去库存周期未走完,潜在已开工未销售部分撑起未来供给7 月新开工面积14252 万平方米,同比下降21.3%;开发投资额8607 亿元,同比上升2.9%;资金来源10353 亿元,同比上升2.8%。新开工创新低,结合到销售新高,表明主动去库存阶段仍然没有结束。

我们认为:1)新开工增速和销售增速的拉大,表明新增投资意愿不足,销售加快倒推的推盘意愿好,但仍然无法传导至拿地开工,去库存正进入高峰期;2)当前大背景是需求收缩、而非供给收缩,新增供给依靠已开工未销售的土地支撑,而一般情况下统计的库存(也即尾盘),将不再成为衡量供需关系的关键指标,也就意味着,曾经囤地的重新推盘将成为未来供给的主力军。

投资是销售煮的温水,带动的不是地产循环中的拿地,维持行业增持评级

投资在4~6 月份的小幅提升,来自于追加投资、拿证推盘、销售恢复这条链条,可持续性依靠货币政策的持续友好和销售的持续恢复,背后的目的是拉动GDP 增长,我们判断 ,未来的投资也将集中在上一个链条,也就是说,更利于去化转型的公司,重点推荐华业资本、世荣兆业,大公司龙头转型公司,万科A。