核心观点：

2 月REITs 专项立法工作已被列入立法议程。2 月28 日证监会称，目前REITs 专项立法工作已被列入立法议程，下一步将深入研究REITs的法律依据、交易安排、管理架构、监督管理及其他配套机制，借鉴境内外实践经验，加快推动相关立法工作。2 月1 日及2 月24 日证监会发文指出要加快REITs 市场建设、拓宽资产范围，助力企业盘活存量资产；2 月28 日证监会副主席在座谈会上指出要统筹用好REITs 工具支持民企发展。2 月7 日证监会指出要支持AI、数据中心、智慧城市等基础设施以及科创产业园区等领域项目发行REITs，并再次强调探索养老REITs；2 月28 日证监会表示将持续支持符合条件的、优秀民营供热企业发行REITs。

华夏金隅REIT：租约期限长，为项目经营提供充足的安全边际。项目的租赁合同整体剩余期限较长，主要集中分布在2-3 年，且项目历史出租率均维持在90%以上的高水平。项目估值水平相对较低，评估单价1.23 万元/平，处于一线城市产园REITs 中较低水平。预计25 年分派率水平为7%，高于目前产园5%的平均分派率，收益水平更高。

九州通医药仓储REIT：租户结构稳定，设施使用率逐年提升。项目长期合作客户稳定，23 年合作超3 年的客户贡献了全年收入的94.9%。

项目托盘使用率从20 年的62%逐年提升至24 年9 月末的74%。分派率方面，25 年预期分派率为5.35%，属于仓储REITs 中上游水平。

2 月C-REITs 综合收益指数震荡，市场热度继续提升。根据Wind 数据，2 月C-REITs 综合收益指数上升0.99%，日均换手率1.08%。截至2 月28 日，中国C-REITs 市场上市基金总数63 只，总规模达1783.01 亿元，环比上升56.86 亿元，增幅3.29%。2 月发行3 单项目，合计规模37.90 亿元。月末REITs 流通盘市值777.84 亿元，环比上升16.60 亿元，增幅2.18%。2 月总交易量33.57 亿份，环比增加3.41 亿份，增幅11.35%，存续项目交易量均上升明显。2 月C-REITs整体走势弱于股指，强于债指，走势震荡。具体板块来看，2 月特许经营权板块上涨较多，上涨1.62%，高速公路和水电环保板块分别上涨2.17%和3.91%，新能源下跌1.66%；水电环保板块最为活跃，日均换手率为1.55%。不动产板块仅上涨0.31%。其中强周期的产业园区和仓储物流涨幅明显，分别上涨0.65%和2.35%；消费板块日均换手率最高，为1.22%。单个项目层面，济南供热REIT 涨幅最高为44.58%，九州通医药REIT 日 均换手率最高为18.43%，均系新发行项目。

风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验或带来的管理风险；如政策发生变化，或导致基础设施收入降低的风险等。