行业近况

我们更新了2025 年2 月中金存量住房市场监测体系相关数据1。

评论

春节假期背景下，2 月二手房成交量维持韧性，房价继续缓跌。成交量方面，2 月中介口径80 城二手住宅成交量指数受春节假期影响环比下降38%，同比增幅走阔至34%（1 月+28%）；相应地，2 月对齐春节周后备案口径15城二手房成交面积环比下降33%，同比增幅走阔至28%（1 月+21%），二手房交易量阶段性维持韧性。成交价方面，由于仍然受春节假期影响，2 月中金同质性二手住宅成交价格指数环比继续缓跌0.3%（1 月-0.4%），成交议价空间环比持平略降3BP至7.65%（1 月+22BP）。

2 月挂牌量抬升带动挂牌价走弱，个别头部城市价格预期相对平稳。春节假期后二手房挂牌快速上量，2 月我们监测的130 城二手住宅挂牌套数增加2.1%（1 月走平）。受此影响，2 月重点城市中金同质性挂牌价格指数环比下跌0.9%（1 月环比走平），其中值得注意的是，城市之间差异较为明显，北京、上海、深圳、成都挂牌价基本走平，其他城市挂牌价指数均出现较大幅度的环比下跌。我们认为2 月挂牌价整体走低与挂牌量攀升和交易量维持韧性所带来的供需关系变化有关，其中中介反馈超高能级城市和个别高能级城市的前端交易量和带看量表现优于整体，可能对局地价格预期形成支撑；往前看，需同时关注整体和个别头部城市的区域市场供需关系及价格预期的变化，“小阳春”后或是重点观察窗口。

2 月住宅挂牌租金环比持平微增，但租售比受挂牌价影响重启上行。2 月中金同质性挂牌租金指数环比持平微增0.2%，符合季节性趋势；春节假期影响下，待租周期延长至3.98 个月。受租金走平和挂牌价下跌的影响，租售比在此前持续半年走平后，2 月达我们监测以来的新高2.20%。

估值与建议

关注地产及物管板块投资机会。2 月二手房交易量维持韧性、房价延续缓跌态势，头部城市挂牌价仍相对平稳，但挂牌上量压力已使多数高能级城市挂牌价边际走弱。往前看，我们认为3、4 月小阳春期间楼市基本面可能呈中性表现，开发板块的配置上阶段性应以基本面优质的头部房企和部分受益于收储和城改政策的类城投标的为主，A股推荐城建、招蛇，建议关注金地，相关标的还有城投控股（未覆盖）、新城（未覆盖），港股推荐华润、建发国际、中海。多元板块建议关注结构性机会，如企业经营改善带动业绩持续增长的绿城服务。

风险

政策节奏和基本面修复不及预期，房企信用风险超预期发展。