销售表现维持稳定，计提减值拖累业绩，维持“买入”评级招商蛇口发布2024 年业绩快报及2024 年度计提资产减值准备公告，公司销售营业收入同比增长，归母净利润同比下降。受房地产市场整体震荡影响，公司销售情况及存货销售减值不确定性增加，我们下调盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为40.4、59.7、64.7 亿元（原50.9、70.0、74.0 亿元），EPS 为0.45、0.66、0.71 元，当前股价对应PE 为22.0、14.9、13.8 倍，公司行业排名保持领先，拿地持续聚焦核心城市，优质土地储备充足。公司积极获取土地，拿地聚焦核心城市，可售货源较充足，融资渠道畅通，看好未来市占率持续提升，维持“买入”评级。

营业收入同比增长，计提减值拖累业绩

根据公司发布2024 年业绩快报，公司2024 年实现营业总收入1789.48 亿元，同比增长2.25%，实现营业利润90.00 亿元，同比下降36.54%，实现归母净利润40.4 亿元，同比下降36.09%。公司业绩下滑主要系公司开发业务项目结转毛利率同比下降，以及计提房地产项目减值准备同比增加。

资金情况边际改善，销售排名保持稳定

2024 年，公司经营活动产生的现金流量净额319.64 亿元，同比增长1.69%；2024年末，公司货币资金余额1003.51 亿元，同比增加120.62 亿元，增长13.66%，现金短债比1.58，同比提升0.3。据克而瑞数据，2024 年1-12 月公司全口径销售金额排名第5 名，公司在行业内排名保持相对稳定。

减值准备计提充分，利润压力有所释放

根据公司发布2024 年度计提资产减值准备公告，公司计提减值准备金额合计59.4 亿元，影响归母净利润43.4 亿元。计提减值准备金额中信用损失计提准备14.6 亿元，由于房地产项目销售价格未达预期计提存货跌价准备35.7 亿元，长期股权投资减值准备7.26 亿元，商誉减值准备1.60 亿元。公司2024 年度计提资产减值准备较为充分，未来业绩有望进一步释放。

风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。