随着924 政治局会议的召开，在“止跌回稳”和“稳住楼市股市”目标下，政策加速落地，我们发现房地产多个维度正在呈现积极信号共振，2024 年以来市场关注的房价下行、信用风险、库存高企等问题都有了一定的解法。

我们认为房地产“最坏时刻”或已过去，看好重点城市及对应地产股的机遇。

维度1&2：新房+二手房成交同比回正，前瞻指标延续24Q4 以来热度年初至今19 城新房+二手房成交面积同比回正，如果聚焦春节后，成交面积同比增长更加明显，其中二手房节后成交面积为过去4 年同期的最好水平。

此外，24Q4 新房销售的复苏推动了重点城市库存和去化周期的改善。前瞻指标也显示，春节后市场前端的带看数据快速恢复至去年10-11 月的水平，进一步印证当前的回暖不是脉冲式的。同时，一线城市挂牌量降至2024 年10 月以来较低位，二手房抛压带来的价格压力进一步缓解。

维度3&4：重点城市房价初现止跌回稳，土地市场热度恢复统计局数据显示一线城市二手房价自2024 年10 月以来连续4 个月回升，初现止跌回稳迹象；根据贝壳研究院的数据，2025 年1 月一线城市二手房价格指数较此前低点回升1.9%。进入2025 年，土地市场局部热度仍在延续：一方面，1-2 月（截至2 月25 日）全国涉宅用地成交金额同比回正；另一方面，全国涉宅用地成交溢价率提升至9%-14%，创出2022 年以来的最高水平，核心城市出现久违的行政区新“地王”。土地市场热度回升显示房企信心的结构性修复，也对对应城市的预期和房价有着积极的信号意义。

维度5&6：头部房企风险处置获得进展，土地收储、白名单等政策持续落地2025 年以来，部分头部房企信用风险处置获得积极进展，此前市场对于其风险外溢的担忧有所缓解，有利于房地产行业信心修复。2024 年9 月底以来的房地产政策预期也在逐步落地：一方面，地方政府在去年存量房收储的基础上进一步推进闲置土地收购，有助于缓解地方库存压力；另一方面，“白名单”扩容助力房企融资现金流的改善和“保交楼”。

展望2025——迈过“最坏时刻”

我们认为房地产“止跌回稳”是2025 年要一鼓作气完成的目标，并不会半途而废。2025 年将有望看到：1、一线及部分二线城市总体成交量（新房+二手房）有望稳中有升，其他城市逐步走向平稳；2、一线城市为代表的重点城市房价有望实现“止跌回稳”，同时这些城市的核心地段地价或将“稳中有升”；3、政策会加力护航“止跌回稳”之路，包括核心城市行政政策、房贷利率、去库存和城中村改造等的继续优化。

投资建议

我们认为多维积极因素共振下，此前的担忧都有了一定的解法：1、房地产头部企业风险外溢的担忧逐步缓解；2、相较于2024 年的整体性房价调整，2025 年有望看到结构性“止跌回稳”；3、高库存问题在“去库存”政策落地下将得到一定改善。我们看好重点城市区域市场的量价回升，以及在对应区域拥有储备或新获取资源的房企的估值修复，同时业绩与现金流稳健的物管公司亦有望受益于市场止跌回稳。重点推荐：1）A 股开发：城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、建发股份、新城控股；2）港股开发：华润置地、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、越秀地产、龙湖集团；3）物管公司：华润万象生活、绿城服务、中海物业、招商积余。

风险提示：地产政策波动的风险，地产基本面复苏不及预期的风险，部分房企面临经营风险。