投资建议

回顾2024 年行情，地产beta仍是物业管理板块股价波动的重要影响因素，大部分主要个股继续体现和关联开发企业同涨同跌的态势；与此同时，个别股票由于自身经营韧性、内部改革进程、市值管理动作等原因展现一定独立行情。往前看，我们认为板块股价表现和地产开发仍难彻底脱钩，但整体波动幅度前者或较后者更窄，主要考虑到稳健的增长预期及持续提升的派息中枢带来价值支撑，同时部分物管标的或仍将受益于运营改善、派息利好等催化因素而展现绝对收益机会。

理由

料成长持续依靠基础物管量增推动，回款与整体经济形势挂钩。我们预计2024-25 年核心覆盖企业1的增长结构将延续过去1-2 年的业务发展趋势，多数企业成长的核心驱动力来自基础物管板块的规模增长及经营提质提效，预计核心覆盖企业2024-25 年净利润的平均复合增速在10-15%区间。我们判断2024 年全年行业收缴率及应收账款或延续上半年承压趋势，核心覆盖企业有望依靠收缴管理措施及资产负债表其他科目（应付账款及预收科目等）对冲支撑经营性现金流，预计在管项目组合较为优质的物企或仍有望达成1 倍净利润目标；中长期来看，行业的收缴回款情况料与整体经济形势相关。

基本面受地产影响料减弱，但交易情绪或延续一定关联惯性。我们预计随着板块增速换轨、增长结构切换，未来两年核心覆盖企业盈利端的地产敞口或有望继续下降；民企层面，我们预计部分民企资产负债表端衍生的关联风险亦有望逐步迈入有效处置阶段。展望未来，考虑到物管板块自身业绩期之间往往缺乏重要增量信息，且投资思维具备一定惯性，我们预计物管板块在交易层面或将持续受地产板块交易影响。另一方面，考虑到物管行业整体商业模型更为稳健，在仍有利润稳健增长预期的同时行业派息中枢也处于上行通道，我们预计未来板块股价的波动幅度会相较地产股票更小，在回调过程中或存在具备吸引力的股息收益率投资机会，左侧布局策略具备更优的安全性。

盈利预测与估值

维持覆盖公司盈利预测不变，板块当前分别交易在11.5 倍2024 年和10.0倍2025 年市值加权市盈率，以及2024 年5.5%的预期股息收益率。我们推荐沿两条交易思路参与板块投资机会：其一，在地产beta因素影响的股价波动中择机左侧布局具备长期投资价值的稳健型标的，这条思路下当前中海物业性价比最高；其二，布局由自身运营改善所带来的alpha型绝对收益机会，推荐绿城服务。

风险

地产关联风险影响，行业收缴率与经营性现金流不及预期，政策文件更新后居民对物业服务诉求变化等。