投资要点：

收入利润持续增长，降费提效稳健扩张。2024 年1-9 月，公司实现营业收入121.60 亿元，同比增长12.01%；实现归母净利润6.20 亿元，同比增长4.19%；归母扣非净利润5.92 亿元，同比增长10.20%。2024 年1-9 月，公司毛利率为11.31%，较2023 年同期下滑1.35 个百分点，三项费用率为3.88%，较2023 年同期下降1.18 个百分点。截至2024 年9 月末，公司总资产为190.46亿元，归母净资产为102.07 亿元。

新增合约稳定增长，住宅业态加大拓展。截至2024 年9 月末，公司在管物业项目2252 个，管理面积4.01 亿平方米。2024 年1-9 月物业管理业务实现新签年度合同额29.09 亿元，同比增长3.94%。公司持续深耕办公、园区、政府等优势赛道，中标贵州黔源电力、成都太行实验室、广州医科大学附属第五医院、深圳鄱阳湖科技园项目等千万级项目，同时加大对住宅业态的拓展力度，前三季度市场化住宅业态新签年度合同额同比增长79%。

增值服务更新迭代，积极探索创新模式。其中到家服务和租售业务围绕业主多元需求，持续拓展业务深度，服务覆盖率显著提升；充电桩业务多渠道接入，充电桩数与充电量大幅提升；社区康养业务积极探索“物业+康养”创新模式，落地试点项目，扎实做好服务内容。

资产运营精细管理，挖掘客户潜在需求。公司截至2024 年9 月末在管商业项目71 个（含筹备项目），管理面积402 万平，其中自持项目3 个，受托管理招商蛇口项目58 个，第三方品牌输出项目10 个，持续聚焦在管商业项目商户精细化管理，开展新开业品牌赋能，商户经营业绩诊断与帮扶、系统内外资源整合等多项运营举措；持有物业稳定现有客户资源同时关注潜在客户租赁需求，适度调整租赁政策，积极拓展新客户，报告期末总体出租率为95%。

投资建议：维持“优于大市”评级。我们预测公司2024、2025 年的EPS 分别为0.85 元、1.07 元。考虑公司增速速度和目前基本面发展趋势，我们给予公司2024 年15-17XPE，合理价值区间为12.71~14.41 元。

风险提示：行业面临销售下行和政策不及预期风险