行业近况

物业管理板块在近两周、尤其是9 月底高层会议对房地产行业积极支持表态以来快速反弹1，截至10 月2 日收盘，覆盖标的较9 月23 日收盘平均上涨62%，其中国企及独立民企标的上涨45%、其余民企上涨70%，同期恒生国企指数上涨18%。我们在此对投资人关注的核心问题进行梳理。

评论

国企及独立民企标的：我们预计2024 年盈利增速大体落在10-25%之间、2025 年约10-20%，房地产行业潜在量价复苏及宏观经济环境提振将提升其业绩兑现确定性、同时有助于其实现现金流目标。我们预计相关标的2024 年收入增速平均为13%、归母/核心净利润增速平均为17%，其中基础物管收入平均同增16%、开发商增值业务同降4%、业主增值业务同增4%，净利润率在收入结构和管理效率两方面变化影响下大致走平。盈利结构方面，2023 年毛利润拆解中物管业务平均占比56%、地产关联类业务占20%；成长来源端，新交付面积中关联开发商占比23％、新签第三方合约额或面积中非住宅占比7 成左右。基于当前盈利结构和成长来源，我们判断房地产行业的潜在量价复苏有助于提升物企业绩兑现的确定性，但对收入和利润成长的弹性相对有限。覆盖标的当前平均交易在17.1 倍2024年市盈率（华润万象22.1 倍、除华润万象15.5 倍），3.0%股息收益率。

其他民企标的：来自开发端压力或有望边际减轻，但仍需关注自身经营韧性和关联企业具体影响的分化。其他民营物企在过去几年受到关联企业的多重负面影响，体现在报表端主要为：其一，开发商增值服务收入利润快速下滑影响核心净利润；其二，关联方应收账款快速累积增加资产负债表和现金流负担，同时减值拖累报表净利润。往前看，若关联开发商经营及财务压力边际减弱，则有望缓解民营物企的相关压力、助力民企标的估值修复。但我们提示，关联开发商的压力减弱进程或仍为渐进性的，过程中仍不排除对物企在手现金、经营性现金流、资产负债表质量等关键估值要素的进一步影响。我们建议投资人在选择民企标的时，除关注估值折价深度及派息能力和意愿外，亦关注以下基本面情况：其一，物企自身经营韧性与报表质量，具体通过独立拓展能力、第三方回款情况、商誉压力等指标体现；其二，物企与关联开发商独立性，具体通过关联开发业务当前占比、过去几期关联方应收款总额变动情况、关联交易意愿公告等体现。

估值与建议

我们维持覆盖股票盈利预测，考虑到资本市场整体风险偏好变化上调相关个股目标价，推荐基本面-估值性价比当前相对更高的标的，包括中海物业、万物云、融创服务、永升服务。

风险

房地产开发行业及企业主体修复速度慢于预期。