一线城市快马加鞭，全方位响应

9 月29 日晚，上海、广州、深圳三个一线城市房地产新政鱼贯而出，三城均在限购、税收政策方面有所放松，我们认为本次一线城市政策的落地是对9 月26 日中央政治局会议的响应，4 月30 日政治局会议后，一线城市陆续于5 月底至6 月政策落地，本轮是在会议召开后3 日落地新政，迅速响应体现政策急迫性和积极性。政治局会议站在更高的战略高度上明确“稳地产”的表态，自2016 年以来首次释放稳房价信号，力度更强，我们认为一线城市新政的迅速落地是一个积极的开始，新政有望带来一线城市地产行业率先企稳，有助于稳定市场及预期，为房地产市场走向平稳铺路。

限购政策：广州全面放开限购，上海、深圳亦有全域性宽松本轮新政主要的焦点在限购政策的调整，这也是政治局会议上，为了实现行业“止跌企稳”，中央明确提出的措施之一。从放松力度来看，广州最为积极。27 日南沙区先宣布取消限购，29 日晚，广州市政府公告全市全面取消；上海则是对非沪籍进一步放开，一方面，社保年限要求在之前落实“517”政策的基础上进一步缩短，外环外购房年限要求为1 年，同时社保满3 年则购房套数可和沪籍一样，即多增1 套；此外在临港新片区工作的群体可增购1 套；深圳则是非核心区增1 套购房资格并免社保要求，核心区社保年限要求降至1 年，多孩家庭全域增1 套购房资格，并取消商品房和公寓转让限制。

限贷政策：上海、深圳下调首付比例，首套首付标准与全国同步本次上海和深圳均放松了限贷政策。上海调整前，首套首付比例为20%，二套为35%（核心区）/30%（非核心区），调整后，首套/二套首付比例分别下调5/10pct，首套首付比例降至15%，二套首付比例下限为20%（差异化限购区域） ~25%。深圳首套/二套首付比例要求从20%/30%降至15%/20%，其中深汕特别合作区二套房首付下限同样为15%。至此，除了尚未出台政策的北京，所有一线城市的首套首付比例均调整至全国水平，二套房首付比例下限也均降至25%及以下。

税收政策：增值税5 转2，上海调整幅度更大

税收政策是本次调整另一个主要落脚点。增值税方面，上海和深圳在调整前是全国唯二要求5 年免征的城市，本轮新政均提出5 改2。上海在此基础上还新增一条取消普宅标准，这意味原来被认定为非普宅的住房，满2 年即免征，无需缴纳差额的5%。个人所得税方面，随着普宅标准的取消，原非普宅满5 且唯一即可免征（调整前为全额2%或差额20%）。增值税占房款比例达5%，上海个税占房款比例约1%~2%或者为差额的20%，我们预计本次调整对二手房交易成本有显著改善，上海的调整对中高端改善型住宅交易的促进作用更大。

一线城市快速响应叠加存量房贷利率调整加速推进，有望持续稳定市场预期本次一线城市快速响应政治局会议号召，叠加央行公告10 月底前迅速完成存量房贷利率批量调整，政府“稳地产”诉求在实操层面多角度高效落实，我们认为，持续的政策落地优化有望稳定市场预期。重点推荐：1）A 股开发：城投控股、滨江集团、建发股份；2）港股开发：建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；3）物管公司：绿城服务、保利物业、中海物业、招商积余、滨江服务。

风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。