核心观点

我们分析发现，目前房地产行业存在周期消失的现象，未来2——3 年全国房地产销售额的波动不会太大，会围绕着11 万亿水平波动。主要原因有两个：1）稳增长尤其是通过房地产稳增长仍是中央主要的政策选择，货币宽松局面可以维持；2）人口和房地产销售均向一线及核心二线城市集聚，导致全国房地产销售均价进一步上升，而由于城市体系升级，大量二线城市容纳人口规模的增长，导致新房销售面积的波动也不会太大，更多的购房人会选择在一线及核心二线城市购房。

投资建议与投资标的

我们认为，本轮房地产板块行情具有持续性，主要是资产重估、盈利增长、政策博弈三大因素叠加而成。从投资角度看，看好整体板块的机会，并且我们认为有持续性，主要有三条投资主线。

第一条主线：布局城市好、去化迅速的中型地产公司（主要指市值和销售额在300 亿左右的公司）。推荐滨江集团（002244，增持）、中天城投（000540，买入）、大名城（600094，买入）、银亿股份（000981，增持），建议关注新湖中宝（600208，未评级）、华发股份（600325，未评级）、荣盛发展（002146，未评级）。

第二条主线：开拓新业务的龙头企业。我们认为，目前房地产处于增量市场向存量市场艰难过渡的时期，未来房地产市场存在周期消失的现象，地产商存在时间窗口完成新业务的发展。我们认为在房地产金融、房地产交易、产业园区、社区服务等新的领域都有重大机会，推荐房地产金融领域的嘉宝集团（600622，买入），房地产交易及租赁领域的世联行（002285，买入），建议关注产业园区领域的南京高科（600064，未评级），社区服务领域的金科股份（000656，未评级）。

第三条主线：所在城市地产市场健康的国有地产商。我们认为，国企的资源属性和国企改革带来的激励变化会改变国企开发商的投资机会。推荐上海临港（600848，增持）、浦东金桥（600639，买入），也建议关注国改没有推进但是房地产区域比较好的公司，比如关注南京、西安、武汉、福州等地的国企。

风险提示

货币政策紧缩。房地产销售不达预期。