投资要点：

中弘股份是一家总部位于北京的综合性地产企业，自2001年成立以来，开发有非中心、北京像素等知名商业地产项目。近年来持续投入旅游地产开发，在长白山、三亚、安吉等旅游胜地布局旅游综合体项目，涉及酒店、度假村、滑雪场和旅游29 地产等多种业态。

公司于2017年5月9日公告将以4.12亿美元（3.86亿美元交易对价以及0.28亿中间成本）收购高端旅游服务商A&K 公司90.5%的股份。公司控股股东中弘集团已于2016年底通过海外分支机构完成相应股权的收购，上市公司将以32.32亿的估值对价收购A&K 的90.5%的股权并成为其控股股东。

A&K 是全球顶级的奢华私人订制旅游服务商，为客服提供独具匠心的高端旅游产品。其50余年的经营历史上，积攒了极高声誉，并在英美澳等地区拥有深厚的客户基础。公司通过垂直化平台布局旅游服务全产业链，旗下分为旅游经营TOC、目的地管理DMC 以及终端用户产品EUP 三大业务板块， 其旅游服务覆盖全球100 多个国家和地区，在非洲特色高端游上具有首屈一指的优势。A&K15、16年营业总收入折合人民币分别为27.43亿和31.31亿元，其毛利率水平分别为27.42%和25.90%，远高于一般的旅游零售产品。

双方优势互补，开拓潜在新兴市场的同时完善上市公司旅游产业布局。中弘股份目前正从传统房地产开发向休闲度假物业开发和旅游资源开发转型，公司已在吉林、海南、浙江等地陆续布局。公司收购A&K 之后，将在其原有的欧美市场和非洲资源基础上，加强对亚洲地区的旅游资源布局，开发亚洲地区的特色旅游线路来吸引海外游客。另一方面，随着国内经济水平发展，出境游人次逐年增长。国内高净值人士群体已超过百万，高端游需求初具规模而国内尚未形成专业的大型高端旅游服务商。A&K 借助此次机会进入中国市场，将有效实现新兴市场客户的开拓，使得双方形成优势互补，帮助上市公司完善旅游产业布局。

盈利预测与投资建议：我们看好高端旅游订制服务在中国市场（资源+客户）的广阔发展前景，其利润水平和进入壁垒远高于传统旅行社业务，在出入境旅游长期增长的环境下具有投资价值。综合考虑地产和旅游业务，预计公司17-19年EPS 分别为0.05/0.08/0.10元，对应PE 分别为52/32/26 倍。采用分部估值法，对于旅游业务，根据目前旅游行业龙头对比，市场一致预期2017年出境游行业平均市盈率在30 倍左右，由于收购预计在下半年完成，以2018年作为参考更为合理，综合考虑行业增长潜力及公司资质（公司利润率高于传统旅行社，存在较高的竞争壁垒）给予25 倍估值，以业绩承诺备考推算对应市值62-63亿元；对于地产业务，我们采取通行的NAV 估值法，在地产项目估值基础上考虑净负债之后估计在136-140亿之间。考虑到此次收购对价32.32亿元的影响，公司总体估值水平在166-171亿元，目前公司市值为155亿元，首次覆盖，给予“增持”评级。

风险提示：汇率大幅波动对高端旅游业务的影响；海外旅游受目的地突发性事件的影响