本报告导读:

优先股试点管理办法出台对地产板块重大利好。作为高ROE、低估值的地产板块,发行优先股回购股票可以带来ROE 和EPS 的双重提升。预计会是市值管理的利器。

摘要:

优先股试点管理办法正式出台,有助于房企拓宽融资渠道。1)证监会3 月21 日发布《优先股试点管理办法》(简称《办法》),对优先股的发行条件、程序、规模、交易转让、监管措施等做了明确的规定。2)房企普遍资金链较紧,在融资渠道受限背景下,优先股发行拓宽了融资途径,尤其是对于负债率高企的房企更是如此。3)优先股期限长,综合资金成本相对表外融资具有一定优势,可以匹配房企的融资特性。4)对于负债率高企,项目布局于三四线城市房企,融资成本边际改善的程度最大。

预计地产公司若发行优先股,主要会用于购买资产和回购股票、进行市值管理。1)《办法》规定,上市公司公开发行优先股,应符合下列三条之一:A、普通股为上证50 成份股;B、以公开发行优先股作为支付手段收购或吸收合并其他上市公司;C、以减少注册资本为目的回购普通股。2)地产股中,上证50 成分股只有保利地产和金地集团,影响相对有限。预计对地产公司的主要意义体现在,发行优先股购买资产,以及回购股票进行市值管理。

高ROE、低估值是发行优先股回购股份可以提升ROE 和EPS 的核心因素。道理非常简单:1)对于ROE 而言,只要ROE 高过优先股股息率,则发行优先股所支付的股息成本,就会少于所有者权益的减少额;也就是说,ROE 计算公式中,分子的减少会小于分母的减少,从而可提高ROE。2)对于EPS 而言,估值越低,发行一定数量优先股可回购的股份就越多,回购后EPS 上升也就越多。

8%息票率中性假设下,回购股份的平均PE 不超12.5,就可提高当年EPS。测算表明,只要回购股份平均PE 低于优先股股息率的倒数,回购后EPS 就会上升。板块相当多公司2014E PE 不足8.0,即便假设回购价格较当前价高50%,对应PE 也不过12.0,则平均回购价格对应的PE 就更是低于12.5。

地产板块当前情况下,发行优先股进行股票回购有利于现有股东、优先股股东、公司,一石三鸟:1)现有股东获得了股价提升(高价回购+EPS 上升推动),2)优先股股东获得稳定的股息回报,3)公司实现估值提升,从而可以更好利用资本市场实现再融资等。

优先股可提供市值管理的选择,预计可推动板块估值修复。但基本面表现平淡,对板块走势持谨慎乐观态度。推荐:1)优先股受益公司:保利地产和金地集团;预期受益公司:首开股份、金科股份、阳光城、中南建设、招商地产等;2)京津冀主题推荐标的:华夏幸福,荣盛发展,华业地产,首开股份;3)B 转H、社区综合服务标的:万科A;4)平潭岛开发受益标的,中福实业。