本报告导读:

本文对当时房地产市场面临的政策环境进行了梳理,并对2014年的房地产市场的走势做出预判,供各位投资者参考。

摘要:

2008年房地产市场降价路径分析:1)调整前房价飙涨:2007 年到2008年上半年,一线城市房价涨幅基本在50%以上;2)货币政策从紧叠加政策打压楼市:①从紧货币政策:2007年1月至2008年6月,央行先后14次上调存准、6次加息;②资金面紧张:存准攀升,银行放贷能力急剧下降;③政策打压:2007 年开始,政府先后从土增税清算、土地使用权清理、加大闲置土地处置力度、上调二套房首付比例及利率等多方面进行调控打压;3)房价短期急剧调整:一线城市较最高点跌幅普遍在30-40%,后降价情绪向二三线城市有所蔓延,但幅度低于一线;4)恢复阶段:2008年9月央行进入降准降息周期,10月将住房贷款利率下限下降到0.7倍,最低首付款调整到二成,11月政府出台购买90平以下住房,契税、印花税等减免政策,11月初四万亿方案出台,房价于2009年3月企稳,再次进入上涨通道。

2011年房地产市场降价路径分析:1)政策层面:2011年2月之后,一二线城市基本都开始限购;2)价格方面:2011年9月到2012年6月连续下跌;3)城市分布:一二线城市降价更早,幅度也更大,之后逐步向二三线蔓延。2011-9至2012-5,一、二、三四线城市房价指数累计环比下降2.34、3.55和2.36pc;4)库存分析:库存从2011年5月底开始加速上升,到2012年初上升了近50%,开发商降价潮得以蔓延;5)开发商分析:龙头开发商引领风潮。

两次调整共通之处:1)价格调整均处于加息和屡次上调存款准备金率通道;2)一线城市领跌,后向其他城市蔓延;3)大型房企是房价调整的先行者;4)房价经历短期过快上涨,土地市场溢价持续攀升;5)房价呈现较强的价格粘性;6)降价路径:去化率下降,库存上升,呈现量缩价平,房企被动去库存,之后量缩价跌,房企主动去库存。

2013年下半年以来房地产市场分析:1)行业库存呈上行趋势,去化压力渐增:当前库存较2013年9月初有约7%的增长;2)利率市场化加速,导致社会融资成本中枢出现系统性抬升,预计2014年央行将继续实施稳健货币政策(倾向适度从紧);3)从调研情况看,2012年-13年7月一线城市房价上涨50%以上,短期积累了一定泡沫,房价调整压力显现,假设销量从一季度开始走弱,我们预计房价7月份出现环比下滑,房企也将渐次进入被动去库存进入主动去库存阶段。

不确定性有二:1)房价每次下行,且在持续一定时间后(大于6个月),都会有救市政策做为对冲(09年扩张性财政政策和12年地方政府的变相救市),并最终使得房地产市场走出泥潭,只要稳增长和底线思维还在,类似的情形就有可能再次上演;2)利率市场化加速、融资成本高企背景下,热钱流出的速度、规模以及资金成本波动幅度都对房地产市场未来的演进趋势可能造成很大的扰动。