本报告导读:

2014年房地产板块关键词“改革”+“修复”。我们以2014年房地产14问为您详细解读,分为基本面之问、政策面之问、资金面之问、开发商之问、投资策略之问。

摘要:

资本市场对房地产行业悲观情绪弥漫,对未来诸多疑问,我们以2014年房地产14问的形式,就市场聚焦的问题进行深度客观解析。

房地产基本面之问1:短期增速是否会下滑 预计2014年房地产基本面在大量新增供应下仍较景气,但因基数高,增速会略回落。预判2014年销面+9%、销售额+15%、房价+6%,新开工+5%,投资+16%。

房地产基本面之问2:泡沫是否会破裂,长期需求是否已见顶 从住房价值量和GDP对比等来看,房价仍未达泡沫顶峰。长期需求仍在,城镇化、改善性和拆迁需求推动下,预计年均需求12.3亿平。

房地产基本面之问3:三四线供求关系是否在改善 已在改善,部分前期土地供应较大城市如贵阳已开始收敛供应,以改善供求关系。

房地产政策面之问4:实际出台政策和预期有何差别 实际政策更加市场化,十八届三中全会和2013中央经济工作会议都未提房地产调控。预计土地改革、国企改革、新型城镇化等都会带来制度红利。

房地产政策面之问5:各地调控政策对销量影响有多大 个税/社保纳税年限增加一年对需求影响估计在3%左右,且是一次性的。

房地产政策面之问6:制度变革的进度和影响 房产税预计先立法、再适时推进;土地改革有利于开发商的盈利能力、开发规模增速的提升;国企改革带来资源整合和经营效率的双提升。

房地产资金面之问7:信贷能支持2014销售额多大增长 估计16%。

房地产资金面之问8:融资成本是否会继续上升,谁最受影响 预判2014年资金仍会相对偏紧,但渠道增多可对冲。对小企业影响更大。

房地产资金面之问9:再融资是否会推动地/房价暴涨 无必然联系。

房地产开发商之问10:看好哪些区域 都市圈的卫星城、二线核心城市更看好。一线城市,武汉、厦门、天津、昆明、太原、石家庄等。

房地产开发商之问11:开发商利润率是否继续下行 预计长期难有超额利润,但2013将是短期低点,2014-2015年结算利润率将回升。

房地产开发商之问12:业绩锁定性强、拿地增速高的房企看哪些 双优公司:华夏幸福、中天城投、阳光城等。

房地产投资策略之问13:看多还是看空 看修复性行情,估值、持仓均位于历史低位,行业平均9倍PE、1.9倍PB,向上空间大。

房地产投资策略之问14:选股策略 看好制度之美、模式之美、三高之美。推荐招商地产、金地集团、保利地产、华侨城;中华企业、深振业、电子城、世联地产;荣盛发展、华夏幸福、阳光城等。