本报告导读:

全面深化改革重大问题决定》在市场化等多方面有详细阐述,政策因素在中央层面超预期兑现,预计将带来地产板块的估值修复行情,维持增持评级。

摘要:

维持行业增持评级。对房地产而言,《全面深化改革重大问题决定》在市场化、土地改革、国企改革、单独二胎放开、养老、户籍改革等多方面均有详细阐述,预计后续政策红利将持续兑现。我们认为,目前行业基本面量增价趋平,股价最敏感的政策因素在中央层面超预期兑现,预计将逐步带来地产板块修复行情,维持增持评级。

市场化方向明确,对房产税的表态好于市场过于悲观的预期。“加快房地产税立法并适时推进改革”表明政府对于房产税推开节奏的把握和考量。同时利空或将靴子落地,长效机制完善利好行业加速向市场化回归,促进板块估值修复。同时当前市场成交中需求结构比较健康,以刚需、改善为主,在此前提下推广房产税,不会带来需求大幅萎缩。

全文未提及“房地产调控”。预判未来各地调控将分化:房价上涨压力较小城市可能出现限购逐渐退出;银行按揭贷款将进一步向刚需首改倾斜,利率优惠支持等。政策转向市场化降低有望修复估值。

土地改革,核心受益标的金隅股份、电子城等。影响:1)抑制地价,增加供给:中短期可平抑地价,长期将持续增加行业供给;2)改善开发商在一二线城市的业绩报表,中短期利于房企利润率、规模增长;3)平抑地价,也会缓解市场的政策担忧。4)提高农民财产性收入,促进市民化,带来新增需求。5)持一二线城市非住宅土地企业受益。

国企改革,核心标的中华企业、格力地产、华发股份、深振业。预计资源整合和激励是两条重要路径,上海、珠海或可能先行推开。可能受益公司,上海:中华企业、上实发展、陆家嘴、张江高科、外高桥、浦东金桥、金丰投资等,珠海:华发股份、格力地产等。

新型城镇化及户籍改革:1)新型城镇化继续被重点强调:预计城镇化将持续真实购房需求;2)户籍改革力度略超预期:建制镇和小城市落户限制全面放开,利好三四线城市偏多供给的消化。

养老产业:预计养老地产的春天将真正到来,后续可能陆续出台相关政策进行扶持。保利地产、世联地产、凤凰股份等多家公司率先进军,目前属试水阶段,后续有望持续受益政策扶持。

单独二胎放开:符合预期,预计中长期可增加住宅需求;短期将带来改善性需求增强、学区房供求更为紧张,下一代置业可提前释放。

自贸区试点推广:明确提出扩大试点,推广速度超市场预期。预计自贸区未来或可能在重庆、天津等多地推广,受益标的:1)天津:泰达股份、天保基建、津滨发展、海泰发展、天津松江、天房发展;2)重庆:迪马股份、渝开发等。