本报告导读:

今日习主席首次就保障房建设表态,明确要坚持市场化改革方向,要增加供给。预计资本市场对房地产政策的悲观预期将修复,建议增持地产。

摘要:

事件内容:新华网等报道,在中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设第十次学习会议中,习主席强调,加快推进住房保障和供应体系建设是重要任务,要花更大力气解决好住房中各种问题。

主席首次表态意义重大,市场化改革+多层次增加供给预计是方向。今日习主席讲话明确两点:1)坚持市场化改革方向;习主席指出,坚持市场化改革方向,才能充分激发市场活力;以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求。2)增加总土地供给,供给分层次(保障+供应建设)。要完善土地政策,增加住房用地供应总量,优先安排保障性住房用地。

预计土地、财政等多种配套措施推动保障房建设目标实现。1)习主席指出,“十二五”规划建设城镇保障房和棚户区改造3600万套(户)、2015年全国保障房覆盖面达20%的目标要全力完成。2)为完成目标,要完善住房支持政策,包括:A、土地政策,增加住房用地供应总量;B、财政政策,加大财政资金对保障房投入力度;C、综合运用政策措施,吸引企业和其他机构参与公共租赁住房建设和运营。

我们判断:资本市场政策预期预计趋于稳定。1)主席讲话将稳定资本市场预期:主席就加大保障房建设表态尚属首次,意义重大,市场化改革和增加供应的方向超出市场之前过度悲观的预期;预计资本市场的政策预期将逐渐稳定。2)政策方向有所转变,不再以打压需求为主线:从过去的逢涨价即打压需求,变为增供应,有助于推动房地产市场长期健康发展,是长效机制又进一步。

对行业影响:预计供应增加,地价、房价趋于平稳。1)提出要科学编制土地供应计划,增加住房用地总供应量,优先安排保障性住房用地。伴随土地供应增加,预计地价趋于稳定。2)增加的住房供应中长期也会促进房价理性回归。3)以市场为主满足多层次需求,意味着对商品房的控制会减少,由市场机制来决定商品住宅房价走势。

对开发商影响:开发商利润、销售有望增速上行。分层次供应将使得一二线需求旺盛城市供应增加,限制开发商销售规模的因素将得以解除,预计开发商销售会有所回升;同时,地价平稳后利润率亦会回升;而“科学编制土地供应”将有效避免过大供应,促进市场供需平衡。

建议增持地产。市场对政策过于悲观,随着政策逐步稳定、明朗化,低估且成长明确的地产股将持续修复。推荐:招商地产、保利地产、金地集团、荣盛发展、阳光城等优质低估房企。